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J-REIT
ミドルリスクミドルリターン

あこがれの不動産投資が少額からできる

J-REITとは投資家から集めたお金を不動産に投資し、そこから得られた収益を投資家に分配する投資信託の一種。不動産投資には多額の元手が必要になるのが一般的ですが、J-REITなら数万円という小口の投資が可能です。不動産投資の専門家が運用するので、まったくの初心者でも安心して任せられます。収益はほとんどが分配されるので、利回りが良いのが魅力のひとつ。通常の株式のようにリアルタイムで売買できるため、換金性が高いのも特徴です。

J-REIT

J-REITには価格変動リスク、収益変動リスク、金利変動リスク、運用体制に関するリスク、流動性リスク、法・制度等の改正に関するリスク、投資法人の倒産及び上場廃止リスクなど、さまざまなリスクがあります。表面的な利回りは比較的良いほうですが、それなりにリスクも大きいと覚えておきましょう。どのようなメリット・デメリットがあるのか、この記事で詳しく解説していきます。

J-REITとは

J-REITってどんなもの?

J-REITとは投資信託の一種。一般的な投資信託は株式や債券などに投資するのに対し、J-REITは不動産に投資するのが特徴です。主にオフィスビルや商業施設、マンションといった不動産を買い取って、賃貸収入や売買で生じた利益を投資家に還元します。

もともと「REIT」とは「Real Estate Investment Trust」の略称。日本ではこれにJAPANのJをつけて、J-REITと呼んでいます。もともとアメリカで生まれた投資方法で、最初にJ-REITが東京証券取引所に上場されたのは2001年9月のことでした。2017年4月末時点では58銘柄が証券取引所に上場しています。

参考:https://www.toushin.or.jp/reit/about/what/

仕組み

J-REITは不動産投資法人という、会社のような形態になります。株式会社でいう株式のような「投資証券」を発行し、投資家が購入。J-REITはこの資金をもとに、不動産に投資します。その不動産から得られた賃料収入や、売買益を投資家に分配するのです。また、株式会社が社債を発行するように、REITでは投資法人債を発行することもあります。

投資法人は不動産を運用することだけを目的としている法人です。そのため、資産運用に関わる業務は第三者となる資産運用会社に委託するよう、法律で定められています。その委託先は以下のとおりです。

  • 資産運用→運用会社

    投資する不動産や不動産の賃貸条件を決定。財務戦略を立案して、資金調達も行います。

  • 資産保管→資産保管会社

    不動産などの資産の管理を実施。

  • 一般事務→事務受託会社

    会計や納税、投資法人債に関する事務を行います。

銘柄

J-REITは大きく分けて「単一用途特化型リート」と「複数用途型リート」の2つです。単一用途特化型リートは、特定の用途の不動産に投資するもの。オフィスビル特化型、住居特化型、商業施設特化型など、投資する対象が決まっています。

一方、複数用途型リートは、複数の用途に投資するもの。オフィスビルと住居、商業施設とホテルというように2つの用途に投資する複合型リートや、用途を限定しない総合型リートがあります。

J-REITメリット

少額でできる

通常、不動産投資には多額の資金が必要となります。たとえば投資用マンションを購入するためには数千万円の資金がかかるもの。フルローンで購入するとしても初期費用が必要ですし、運用に失敗したら多額の借金が残ります。J-REITは銘柄によって異なりますが、安いものなら10万円未満で購入可能です。サラリーマンでもリスクが取れる金額と言えるでしょう。

分散投資が可能

分散投資ができるのもJ-REITの特徴です。通常の不動産投資では1件所有するだけでも多額の費用がかかりますが、J-REITは少額から投資できるため、複数の不動産に分散して投資することができます。

運用は専門家が行う

J-REITは不動産投資のプロが運用します。通常の不動産に投資する場合、自分でマンションの入居者を集めたり、テナントを管理したりしなければなりません。しかし、J-REITなら経験豊富なプロが運用してくれます。初心者でも簡単にはじめることが可能です。

換金性が高い

不動産は流動性が低く、売却したくてもなかなか売却しづらいというデメリットがあります。J-REITは証券取引所に上場されているため、市場が開いている時間ならいつでも購入や売却の注文が可能です。リアルタイムの価格を知ることもできます。

収益がほとんど投資家へ分配される

J-REITは利益の90%超を分配すると法人税が課税されなくなることから、利益のほとんどを投資家に分配するようになっています。そのため、J-REITはほかの投資と比べて、相対的に高い利回りが期待できるのです。実際の不動産に投資するのと同じ感覚で、不動産からの収益を得られるでしょう。不動産を管理する手間がかからないうえに、割りの良い分配金が得られるとあって、お得な投資方法と言えそうです。

J-REITリスク

価格変動リスク

J-REITは投資信託の一種のため、元本が保証されていません。分配金が減少することで買い手がつかなくなったり、J-REIT以上に魅力のある商品が増えたりすると、価格が下落して損をする可能性があります。購入時よりも高く売却できれば利益になりますが、低い価格で売却すると損失を被ることになるでしょう。

収益変動リスク

J-REITの投資家は家賃収入や売買益から生じた分配金を受け取る権利があります。しかし、分配金は変動する可能性があります。自然災害によって建物が被害を受けたり、テナントの退去者が相次いだりすると、分配金が減少します。J-REITの増資に伴い、一口当たりの分配金が減少するケースもあるでしょう。

金利変動リスク

J-REITが不動産投資に使う資金は、投資家から集めたお金と、金融機関からの借入金です。金融機関からの借り入れには利息がかかるため、金利が上がると利息負担も増加し、収益の減少につながります。また、金利が上がることによって、ほかの金融商品に資金が流れることも。結果的にJ-REITの人気が下がり、価格低下につながる可能性もあります。

運用体制に関するリスク

J-REITの運用を行う会社にはスポンサーが深く関わっています。人員提供や不動産の開発、管理など、スポンサーとの結びつきが深いため、利益相反が生じやすい仕組みです。そのため、J-REITは外部者によるコンプライアンス部門を設置し、利益相反によるリスクを回避するよう努めています。

流動性リスク

不動産そのものと比べて流動性が高いと言われるJ-REITですが、買い手がつかなければ売却することができません。J-REITの銘柄によっては市場での取引が少なく、売りたいときに売りたい価格で売却できない可能性もあります。

法・制度等の改正に関するリスク

J-REITに関係する法制度が変更されると、新たな規制がかかることがあります。その結果、資産や投資元本の価値が変動することもあるでしょう。これはJ-REITに限らずほかの金融商品にも言えることです。しかしJ-REITは不動産を扱っているため、建築関連の法律の影響も受けやすい傾向にあります。

投資法人の倒産、上場廃止リスク

J-REITも通常の会社のように倒産してしまう可能性があります。金融機関からの融資環境の変化や、投資法人の収益低下によって、キャッシュフローが悪化して倒産に陥るリスクがあるのです。しかし、仮にJ-REITが破たんしても、不動産そのものの価値はゼロにはなりません。そのため、投資資金が戻ってくる可能性はあります。また、証券取引所の上場廃止基準に該当して、上場廃止になるリスクがあることも覚えておきましょう。

J-REIT選び方

J-REITにはさまざまな種類があるため、どの銘柄を選んでいいのか迷ってしまうでしょう。積極的な運用をしたい人は配当利回りに着目し、安定的な運用をしたい人は好決算銘柄に着目するのがおすすめです。リスクを抑えたい場合には、分散投資しているJ-REITを選ぶのが良いでしょう。

興味のある分野のJ-REITに投資するのもひとつの方法です。たとえばショッピングが好きな人は商業施設型に、旅行が好きな人はホテル・リゾート型に、少額から投資してみてはいかがでしょうか。下記では代表的な銘柄と特徴を紹介します。

  • オフィスビル特化型

    景気の影響を受けやすいものの、オフィスの立地が良ければ高い収益性を期待できます。

  • 住宅特化型

    オフィスビル特化型よりも収益性は低めですが、安定性は高いです。

  • ホテル・リゾート型

    ホテルやリゾート施設の運営母体の業績に収益性が大きく左右されます。

  • 物流特化型

    景気に大きく左右されることがないため、安定性が高いです。しかし主要テナントが撤退すると、収益性が低下する可能性もあります。

  • 複合型

    複数(多くの場合は2種類)の不動産に投資するJ-REITです。一方の業績が低迷しても、一方が好調なら収益性を維持できます。

  • 総合型

    3種類以上の用途を組み合わせたJ-REITです。高い安定性が望めます。

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