三菱地所投資顧問
(リート)

三菱地所グループの総合力を全面的に活かした投資

三菱地所投資顧問

画像引用元:三菱地所投資顧問
(http://www.mecinvest.com/)

リート

国内の証券取引所に上場している不動産投資信託証券に対して投資をする方法です。一人ではなく、多くの投資家から資金を集め、マンションやオフィスビル、商業施設、不動産など、様々なものを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配することによって利益が得られます。もともとアメリカで生まれた仕組みで、投資家は投資証券を購入することになるのですが、不動産市場や景気動向によって価格が下落するリスクもある商品です。

三菱地所投資顧問
資産運用をするメリット・リスク

メリット

三菱地所投資顧問が取り扱っているリートは「三菱地所物流リート投資法人」というもので、三菱地所と三菱地所投資顧問双方の強みを活かした戦略での運用が行われています。物流施設に特化しているのも大きな特徴。ポイントともいえるのが、健全性を重視した運営を行っているということ。これは長年にわたって三菱地所グループが積み上げてきた財務戦略でのノウハウを活かしたものです。信頼度の高い会社であるという点も大きなメリットになるでしょう。

リスク

三菱地所物流リートが新規上場したのは2017年9月ということもあり、まだまだ歴史の浅いリートだといえます。この点を不安に感じている方もいるのではないでしょうか。また、メインで取り扱っているのが物流施設という点を心配している方もいるようです。物流系リートは現在注目されている傾向にありますが、安定して一定の賃料収入が期待できる一方でテナント数も少ないのが問題になり得ます。もしも、テナントが1つ退去すれば、それだけで大きく賃料収入が大幅に減少するリスクもあるのです。また、リート自体が確実に元本割れしないことを保証している商品でもないので、注意が必要になります。

三菱地所投資顧問基本情報

三菱地所グループの100年を超える不動産事業の実績を基盤にしているのが大きな特徴です。高水準の投資を行ってくれることで評価されています。

もっとも大きな魅力ともいえるのが、グループ会社との関係性を活かしたネットワークにあるでしょう。不動産仲介や賃貸を行っている三菱地所リアルエステートサービス株式会社、ビルの総合的な管理を行っている三菱地所プロパティマネジメント株式会社など、実に様々なグループネットワークにより効率的なファンドの運用が行われています。

代表的な運用物件

オフィスとしては東京都千代田区にある二番町センタービル(二番町テラス)や、福岡県福岡市にある博多祇園センタープレイス、神奈川県横浜市にあるマークイズみなとみらい、物流施設としては福岡県糟屋郡久山町にあるロジクロス福岡久山が代表的です。

二番町センタービルに関してはオフィスフロアの基準階面積が1,000坪を擁するハイスペックオフィスビルとのこと。とても大きな物件です。

株価情報

2018年4月5日、15時の時点で三菱地所物流リート投資法人の株価取引値は262,800となりました。

三菱地所投資顧問特徴

「デベロッパー×不動産アセットマネージャー」のハイブリッド・モデルを取り入れることにより、安定的な成長を目指しているとのことです。スポンサーである三菱地所といえば、総合デベロッパーとして知られている日本の大手不動産会社なので、ご存知の方も多いはず。不動産最強とまで言われています。

これは、三菱地所物流リート最大の魅力ともいえるでしょう。というのも、例えば株価が大きく暴落してしまった際にはスポンサー企業の安定感が大きく関わっており、三菱地所のような大手のスポンサーがついている三菱地所物流リートはとても安全性が高いと言えるのです。

三菱地所投資顧問は2001年に設立され、様々なタイプの投資と運用実績を積んできています。

スポンサーである三菱地所は東京・丸の内エリアで120年以上にわたって街づくりを推進してきた経験と実績を持つ企業です。また、物流施設事業を成長事業領域の一つとして推進してきました。

三菱地所からは最新型物流施設の開発や運営を通じて得たパイプラインがあり、それに関する物件が継続的に供給されてくるわけなので、この点だけを見ても三菱地所物流リート投資法人は非常に強いサポートを整えているといえます。

一方で三菱地所投資顧問については、日本の不動産証券化の黎明期ともいえる2001年に設立された実績を持っていて、私募リートだけでなく、様々な不動産ファンドの運用実績も持っているのです。

投資・運用実績のアセットタイプも多様なので、こういった知識と経験を活かしたサポートを受けられるのも魅力だといえるでしょう。

業者の大きな特徴が、どちらも豊富な実績に基づいたサポートができるということです。

三菱地所物流リート投資法人ポートフォリオ

三菱地所投資顧問によって投資・運用が行われている三菱地所物流リート投資法人について代表的なポートフォリオをご紹介しましょう。

ロジクロス福岡久山

福岡県糟屋郡久山町にあるマルチタイプの物件です。

  • 取得価格…5,770百万円
  • 鑑定評価額…5,970百万円
  • テナント数…2
  • 投資比率…8.1%

ロジクロス福岡久山

神奈川県相模原市中央区にあるマルチタイプの物件です。

  • 取得価格…21,364百万円
  • 鑑定評価額…22,200百万円
  • テナント数…16
  • 投資比率…30.1%

ポートフォリオに関しては、アセットタイプ別投資比率を見てみると物流施設の80%以上、その他が20%以下となっています。選択している物流施設は、延床面積10,000㎡以上の規模を有し、長期安定稼働を見込めるものに限定しているとのこと。ギャンブル性が高いものではないので、この点は大きく安心できますね。

だからこそ安定して利益を出し続けていける施設だといえるでしょう。安定性を高めるために三菱地所グループによる法人顧客リレーションを活用した物流事業者・荷主との良好な関係づくりにも力を入れているそうです。

三菱地所物流リート投資法人ポートフォリオ構築方針

ポートフォリオについてご紹介しましたが、もう一つ確認しておきたいのが、構築方針に関することです。三菱地所物流リート投資法人では立地と建物特性、安定性に着眼したポートフォリオ構築を予定しているとのことでした。

アセットタイプ別投資比率については、物流施設を80%以上、その他を20%以下とし、地域別投資比率については、首都圏を50%以上、その他のエリアが50%以下になるように方針を掲げています。

資産運用を検討する上で安定性を心配している方もいるかもしれませんが、テナントを分散させることにより安定性を実現させる方針です。
また、テナントの賃貸契約を凍結する際にはポートフォリオ全体の収益の安定性を考慮しているそうなので、このあたりも魅力だといえるでしょう。

立地に関しては地場のネットワークを活用するために三菱地所の本店・支店が所在するエリアを中心としているとのこと。このあたりも大企業である三菱地所のメリットを活かした戦略です。

予想分配金

第3期(2018年2月期)予想の分配金として次のような発表がありました。

  • 利益超過分配金を含まない1口当たり分配金…4,814円
  • 1口当たり利益超過分配金…5,381円
  • 利益超過分配金を含む1口当たり分配金合計…5,381円

第4期(2018年8月期)予想に関しては次の通りです。

  • 利益超過分配金を含まない1口当たり分配金…4,642円
  • 1口当たり利益超過分配金…607円
  • 利益超過分配金を含む1口当たり分配金合計…5,249円

三菱地所投資顧問での
資産運用に関する口コミ・評判

三菱地所投資顧問での資産運用・投資に関する口コミは見つかりませんでした。

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