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不動産投資
不動産投資が失敗する理由

失敗例から学ぶ不動産投資

不動産投資が失敗する理由は、いたってシンプル。不動産投資の収益に対して、維持費などの支出がどれほどあるのか、どんなリスクがあるのかなど、プランを事前に調べていないことがほとんどです。逆にいえば、不動産に関する勉強を続けることで、不動産投資における失敗を未然に防ぐことができます。

不動産投資は決して特殊な資産運用方法ではありません。収支シミュレーションをして、リスクを回避する努力をするという原則は、ほかの資産運用方法と変わりません。効率良く資産を活用するためには、「よくある失敗例」から不動産投資のリスクを学ぶことが大切です。

不動産投資失敗しやすい?

不動産投資というと、「リスクが高い」というイメージを持っている方もいるでしょう。しかし、そのマイナスイメージは、資産運用に対する考え方が関係していることが多いです。不動産投資とは、天からお金が降ってくるような一攫千金タイプの資産運用ではありません。リターンとリスクに対する正しい知識と分析、市場動向の把握などの勉強が不可欠なのです。

不動産投資を成功させるためには、ご自身の不動産投資の目的をはっきりさせることが大切です。リスクを分散させるための不動産投資なのか、家族に多額の資産を残すためなのか、人によってゴールは異なるでしょう。ご自身の不動産投資に対する目的が定まると、投資する物件の種類や額も決まってくるものです。投資に対する考え方が曖昧だと、当初の目的とはかけ離れた投資にチャレンジして失敗してしまうことがあるため、注意しましょう。

不動産投資失敗事例

不動産投資の失敗事例は、大きく3つに分類することができます。今回は代表的な失敗パターンを紹介したうえで、不動産投資による手痛い失敗を防ぐ方法を紹介していきます。

入居者が集まらない

最初のパターンは、投資した物件に入居者が集まらない例です。ご自身が賃貸物件を借りるときを想像してください。すぐに物件を借りることはなく、いろいろな賃貸物件を比較しながら、立地や駅までの距離、乗り入れている沿線、周辺環境をチェックしたはずです。

投資額が手ごろで投資物件としての魅力があったとしても、必ずしもほかの物件との競争に勝って、常時入居者に選んでもらえるわけではありません。なかなか入居者が見つからない苦労もさることながら、入居者がすぐに退去してしまう空室リスクも不動産投資にはつきものです。そのため、空室リスクに対する手段をあらかじめ講じておかなければなりません。初心者のうちから、「常に満室」という不動産投資のモデルケースを目指すのは危険です。はじめは「入居者が決まらないかもしれない」というリスクを念頭に置いて行動すると良いでしょう。

完全自主管理での失敗

不動産投資の場合、管理委託会社を利用した委託管理と自主管理の2つに分かれています。賃貸管理会社を利用した場合、契約している企業に管理委託費の支払いが必要です。管理委託費は支出になるため、少しでも利益を上げるために完全自主管理を選んでしまう人もいます。

しかし、完全自主管理は、ある程度の知識と経験を持った上級者向けの方法です。たとえば、投資したマンションを貸した相手が、家賃を何ヶ月も滞納していた場合、ほとんどの人が対処に困ることでしょう。もちろん、家賃収入がないと、その物件への投資による利益は上がりません。管理会社と契約し、管理を委託するということは、家賃滞納などのトラブルがあったときにプロの力を借りられるということです。初心者ほど月々の費用がもったいなく感じる管理委託費ですが、トラブルが起こったときの保険と考えて削らないようにしましょう。

ファミリー向けの物件

ファミリー向けの投資物件と単身者向けのワンルーム向けの投資物件があった場合、両者のリスクを想定してから購入することが大切です。十分なリサーチをすることなく、ファミリー向けを選択するのは危険です。ファミリー向けの投資物件場合、ワンルームより購入費用が高くなってきます。

また、部屋数が多い分、入居者が退去した後のクリーニング費用も部屋ごとに必要です。クリーニング費用に加え、給湯器などの設備の劣化や故障による思わぬ出費がかさんでくることもあります。ファミリー向けの投資物件によるリスクを考慮したうえで投資しないと、支出が利益を上回ってしまう事態に陥りかねません。迷ったときは、ご自身の投資の目的を思い出し、できるだけリスクを減らした形での投資物件を選ぶようにしましょう。

失敗防ぐためには

ある情報サイトが実施した調査によれば、40%以上の人が不動産投資に失敗したことがあると回答しています。具体的な失敗点は、不動産投資の失敗として空室が埋まらない・修繕費や維持費の出費・相場より高く購入したことの3つ。しかし、これらの失敗は避けられないものではなく、事前に確認することで防ぐことのできるものばかりです。

投資の下準備として、立地条件や周辺環境の調査は欠かせません。さらに、実際に投資物件まで足を運ぶ「現地調査」であることが大切です。その際、ご自身が現地に行く状況や時間帯を変えてみることをおすすめします。たとえば、夜間は閑静な印象のある環境でも、日中はマンション周辺のごみ置き場が野良猫の集会場になっていることや、ベランダへの鳩の糞被害などを見逃したために、空室が埋まらないということは珍しくありません。

管理手間がかからない不動産投資

不動産投資の失敗を防ぐには、納得できるまで調査し、知識を身につけることが必要です。しかし、近年では管理に対する投資家の手間を減らすべく、少額を出資することで不動産ビジネスに参加できるシステムもあります。営業者が優良な物件を選んでくれるだけではなく、管理・運営まで行ってくれるため、初心者でも安心です。リスクを最小限に抑えたい方は、このような新しい不動産投資の形を検討してみると良いでしょう。

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