民泊投資
民泊投資
民泊投資の利回りについて
ウェブマガジン「Livhub（リブハブ）」（※1）によると、Airbnbなどを使って民泊サービスを運用すると仮定した場合、不動産投資としての利回りよりも2～3倍の利回りになるという結果になりました。
一般的な不動産投資の利回りは5％前後（※2）なので、民泊投資は5％以上の期待が持てると言えるでしょう。
但し、民泊投資の利回りは、物件によって変動します。時代によって人気のエリアが目まぐるしく変化することも予測されますので、セミナーで情報収集をしたり専門家に相談することが成功の秘訣となるでしょう。
※1：参考「不動産投資と比較して、民泊の利回りってどうなの？ | Livhub」https://livhub.jp/knowhow/manage/return.html
※2：参考「不動産投資家調査|第44回(2021年4月現在)[pdf]https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/20210525-kouhyou.pdf
表向きの利回りに騙されないために
民泊投資は月額家賃収入でなく、宿泊客からの宿泊料を収入源とする不動産投資の一形態です。そのため、民泊投資でも従来の不動産投資と同様に「利回り」を意識することが、投資成功の鍵を握るといえるでしょう。
そしてそのためにも表面利回りに釣られるのでなく、実質利回りを適切に考えることが必要です。
表面利回り
物件取得費用の総額における、年間の家賃収入や宿泊料収入の割合です。あくまでも大まかな利回りであり、不動産投資会社の広告などでは表面利回りが提示されています。
想定利回り
現状の家賃額や地域の宿泊料相場などから想定した収入をベースに試算される利回りです。あくまでも想定通りに事業が安定していることを前提とした利回りであり、現実的な利回りはこれを下回ります。
実質利回り
税金やランニングコストなども含めて考える利回りです。現実的に投資計画を立てる上で最も重視すべき利回りの考え方であり、キャッシュフローをプランニングする際も実質利回りを前提としていなければ破綻するリスクが上昇します。
民泊事業ではマイナス要素も利回りに考慮する
民泊投資は、成功すれば従来の家賃収入に頼った不動産投資よりも明らかに高い利回りを目指すことも可能です。しかし、宿泊客の動向などは社会情勢や時期によって左右されることも多く、常に理想通りの事業運営を行うことは困難です。
そのため表面利回りに釣られるのでなく、最初からリスクやコストを考慮した実質利回りを意識するようにしていきましょう。
民泊投資の始め方
民泊投資についてしっかりと理解する
まずは、民泊市場の成長性やその理由、民泊投資のリスクとリターン、合法民泊の手段とそれぞれの違い、メリット、デメリットなど民泊投資の基礎についてしっかりと理解するところから始めましょう。
民泊運用可能なよい物件に出会う
民泊投資にあたっての基礎的な知識を網羅できたら、次は実際の物件探しに移ります。ここでは、民泊投資のスタイルによって動きが変わってきます。
物件の契約前に収支シミュレーションを立てる
民泊向きのよい物件が見つかったら、必ず契約前に収支のシミュレーションを立てるようにしましょう。せっかく多額の初期投資をしたにも関わらず、赤字となってしまっては元も子もありません。民泊の収支シミュレーションについては、民泊運用代行会社が提供していますので、依頼してみましょう。
信頼できる民泊運用代行会社と契約する
無事に物件の契約を済ませたら、最後は信頼できる民泊運用代行会社と契約します。民泊運用を成功させるためには、条件の良い物件を探すことはもちろん大切ですが、その後にどれだけ品質の高い運用をし利益が出せるかが重要です。ゲストに満足してもらえるように、家具やインテリアなど内装の組み立てやホスピタリティを重視したゲスト対応、高い清掃クオリティなど、民泊運用の一連が高レベルで実現できてこそ、高稼働な物件となりえます。そのため、民泊運用代行会社の選び方は非常に重要と言えます。
民泊投資で成功するためのポイント
自治体の方向性
まず、これから民泊を始めるにあたって確認しておきたいのは、民泊事業を行いたい地域の自治体の方向性です。インバウンド強化による民泊などの観光事業の発展は、人口減少に悩む国の政策として推進されている施策ですが、実際には民泊に対する考え方は自治体によって大きく異なります。民泊に対して積極的な自治体にて民泊事業を行った方が、許可や認可も得やすく、その後の運営においても自治体や地域住民からの理解や協力が得やすいというメリットがあります。
観光事業の企画
民泊は宿泊サービスを提供するビジネスです。宿泊サービスは観光事業と切り離して考えることはできません。民泊投資では、その地域の観光事業にはどのようなものがあるのか調べておくことが大切です。
ターゲットを明確にする
ありきたりの民泊にならない為に最も重要なことは、その民泊のターゲットを明確にしておくことです。例えば、家族をターゲットにするのか、女子旅をターゲットにするかなどで、適切な間取りだけでなく、寝具の色や食器・テーブルのデザインなども変わってきます。ターゲットに合わせたサービスを提供することで、唯一無二の民泊を作ることも可能です。
民泊投資のメリット
住居専用地域での営業が可能
住居専用地域とは、主に戸建ての住宅環境を守るために、建物の高さや建蔽率、容積率などの制限をかけられている地域です。このような地域では、旅館やホテルなどは営業することができません。しかし、民泊新法では住居専用地域での営業が認められています。
初期費用を抑えることができる
自身の自宅の一部や空き家を利用する場合は、物件自体の購入費用がかかりません。また、オーナーからの許可がもらえれば、物件を一度借りてその借りた物件での民泊営業を行うこともできます。このようにマンションやアパート、一戸建てなどの物件自体購入する必要がありませんので、コストを抑えることができます。
民泊投資のデメリット・リスク
赤字リスク
最も可能性が高いのが赤字リスクです。ここ数年で民泊物件は増加し競争が激化しているため、思ったより稼働率が高まらず、赤字続きという物件も少なくないでしょう。最終的には民泊を撤退せざるをえないことも。赤字にならないようにするためにも、民泊運用を始める前には収益シミュレーションを立てることが大切です。不動産に詳しい会社に相談することも視野に入れて検討しましょう。
事故リスク
民泊オーナーとして必ず意識しておかなければいけないのが、ゲストが起こす様々な事故です。物件内の家具や設備の破損、事故、盗難、または火災など。物件内での転倒によるケガも想定されます。民泊を運用することは予期せぬ事故が起こる可能性があるという認識を持っておきましょう。
法的なリスク
民泊を取り巻く法制度は数年の間に目まぐるしく変化しています。これは法的なリスクについても同じで、民泊新法が制定・施行されるまでの間は、物件を手にしていても特区民泊以外で旅館業法の許認可なく民泊運用を行うことは違法となります。日本で運用されている民泊物件の多くは実は違法状態にあります。行政指導を受けているケースも増えているので、これから始める方は法律についても知っておくことが大切と言えます。。
民泊投資の事例でシミュレーションをしてみる
購入物件での事例
民泊投資を始めるために、既存の物件を購入してリフォームやゲストハウスを構築した上で、民泊運営代行サービス会社へ運営を委託したとして、以下の事例でシミュレーションモデルを考えます。
- 初期費用：物件価格1,800万円＋リフォーム費用100万円＋ゲストハウス構築費用100万円
- 宿泊料・収容人数：1名当たり6,000円・4名収容
- 年間売上（稼働率65％）：5,694,000円
- 運営代行サービス委託料（宿泊料の20％）：1,138,800円
- 委託料以外の運用コスト：2,250,000円
- 年間収益：2,305,200円
- 実質利回り：11.526％
民泊投資の収益は年間の稼働率を考慮しつつ、民泊運営代行サービスへの委託料を意識することも重要です。
また、その他にもローン返済金や税金、物件の修繕費や宿泊客ごとに用意する消耗品、さらにAirbnbへの手数料といったコストも計上しなければなりません。
とはいえ、それでも計画通りに安定した運用ができれば、賃貸経営の不動産投資と比較して高い利回りを期待することも可能でしょう。
民泊投資をするにあたり知っておきたいこと
民泊投資も融資は受けられるの？
民泊投資を行う際、自己資金が不足していれば融資を検討する必要があります。ただ民泊のパターンによって、どのような融資が受けられるかが異なり、条件などもさまざまです。
住宅宿泊事業法に則った民泊で家主が居住しているケースだと、住宅ローンが活用でき、最も融資の間口が広いでしょう。新型コロナウイルスの影響で業績が悪化したといった諸条件さえ満たせば、有利な融資も用意されているので検討してみてください。ただし融資を受ける前に返済計画をしっかりと立てることが大切です。
民泊投資をする上で押さえたい法律はあるの？
民泊投資を検討するなら、「住宅宿泊事業法（民泊新法）」は理解しなければなりません。民泊を行う上で守らなければならないルールだからです。民泊として届出ができる住宅の条件や年間営業日数180日以内の制限、住宅宿泊管理業務の委託などの法律が民泊新法で定められています。民泊投資を行う上で、知らなかったでは許されない内容のため、確認・把握しなければなりません。違法行為をしていると登録の取り消しといった罰則もあります。
事業性の高い投資商品を扱うおすすめの3社
当サイトでは、事業として運用のしがいがある不動産投資に注目。
中でも、"楽しく"、"手間をかけずに"、"利回りが期待できる"トレンド投資商品として民泊やレンタルスペース投資が可能な転貸物件を扱う会社をピックアップしています（2021年3月31日Google検索による）。
ゆうちょ銀行（定期預金・国債）：商号等/株式会社ゆうちょ銀行 登録金融機関 関東財務局長（登金）第611号 加入協会/日本証券業協会
明治安田生命（保険・個人年金）：商号等/明治安田生命保険相互会社
SBI証券（投資信託）：商号等/株式会社SBI証券 金融商品取引業者 登録番号/関東財務局長（金商）第44号 加入協会/日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
マリオンボンド（不動産投資信託）：商号等/株式会社マリオン 第二種金融商品取引業者登録/（関東財務局長（金商）第1502号）
アセットシェアリング（不動産投資信託）：商号等/株式会社インテリックス 所属団体 一般社団法人 リノベーション協議会 公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会 一般社団法人 不動産流通経営協会 一般社団法人 全国住宅産業協会 一般社団法人 不動産証券化協会
ニッセイアセットマネジメント（リート・債券など）：商号等/ニッセイアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第369号 加入協会：一般社団法人投資信託協会／一般社団法人日本投資顧問業協会
田中貴金属工業（純金積立）：商号等/田中貴金属工業株式会社
シノケンハーモニー（不動産投資)：商号等/株式会社シノケンアセットマネジメント 投資運用業登録 関東財務局長(金商)第 3167 号
SBIソーシャルレンディング（ソーシャルトレーディング）：商号等/SBIソーシャルレンディング株式会社 第二種金融商品取引業 ： 関東財務局長（金商）第2663号 金融商品取引業協会 ： 一般社団法人第二種金融商品取引業協会 貸金業登録番号 ： 東京都知事（4）第31360号 日本貸金業協会 会員 ： 第005783号
三菱地所投資顧問（リート）：商号等/三菱地所投資顧問株式会社 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1086号 一般社団法人 投資信託協会（JITA） 一般社団法人 日本投資顧問業協会（JIAA） 一般社団法人 不動産証券化協会（ARES） 一般社団法人 不動産流通経営協会（FRK） 一般社団法人 日本ショッピングセンター協会 一般社団法人 日本内部監査協会 公益社団法人 日本監査役協会
野村不動産投資顧問（リート）：商号等/野村不動産投資顧問株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第374号 第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、投資運用業 加入協会 一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人投資信託協会
ジャパン リート アドバイザーズ（リート）：商号等/ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 金融商品取引業者登録 登録番号：関東財務局長（金商）第336号 一般社団法人投資信託協会 一般社団法人不動産証券化協会
大和ハウス アセットマネジメント（リート）：商号等/大和ハウス・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者登録番号 関東財務局長（金商）第409号
福岡リアルティ（リート）：商号等/株式会社福岡リアルティ 金融商品取引業（投資運用業）に係るみなし登録 2007年9月30日 登録番号:福岡財務支局長（金商）第10号 一般社団法人投資信託協会会員 一般社団法人不動産証券化協会会員
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント（リート）：商号等/ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者登録 登録番号 関東財務局長（金商）第335号 一般社団法人 投資信託協会 一般社団法人 不動産証券化協会
ケネディクス不動産投資顧問（リート）：商号等/ケネディクス不動産投資顧問株式会社 登録番号：関東財務局長（金商） 第2591号 一般社団法人 投資信託協会
ザイマックス（リート）：商号等/株式会社ザイマックス不動産投資顧問 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1907号（投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）
トーセイ アセット アドバイザーズ（リート）：商号等/トーセイ·アセット·アドバイザーズ株式会社 投資運用業、投資助言·代理業、第二種金融商品取引業 (関東財務局長(金商)第363号) 一般社団法人 日本投資顧問業協会 一般社団法人 投資信託協会 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 一般社団法人 不動産証券化協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
大和リアルエステートアセットマネジメント（リート）：商号等/大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 金融商品取引業者登録 関東財務局長（金商）第355号 一般社団法人 投資信託協会会員 一般社団法人 日本投資顧問業協会会員 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
みずほ銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社みずほ銀行 登録金融機関 関東財務局長（登金） 第6号加入協会：日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会一般社団法人第二種金融商品取引業協会
三井住友銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社三井住友銀行（登録金融機関） 登録番号 関東財務局長（登金）第 54 号 加入協会 日本証券業協会
りそな銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社りそな銀行 金融機関コード : 0010 登録金融機関 : 近畿財務局長(登金)第3号 加入協会 : 日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人日本クレジット協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
三菱UFJ信託銀行（退職金運用編）：商号等/三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第33号 加入している協会の名称：日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 一般社団法人日本STO協会 宅地建物取引業：届出第6号
ソニー銀行（定期預金）：商号等/ソニー銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第578号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 金融先物取引業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
SBJ銀行（定期預金）：商号等/株式会社SBJ銀行 全国銀行協会加盟 預金保険機構対象機関 登録金融機関：関東財務局長(登金)第664号 加入協会：一般社団法人 日本投資顧問業協会
GMOあおぞらネット銀行（定期預金）：商号等/GMOあおぞらネット銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第665号 一般社団法人 金融先物取引業協会加入
auじぶん銀行（定期預金）：商号等/auじぶん銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第652号 加入協会 日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会
あおぞら銀行（定期預金）：商号等/あおぞら証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第1764号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
岡安商事株式会社（純金積立など）：商号等/岡安商事株式会社 経済産業省20161108商第10号農林水産省指令28食産第3988号近畿財務局長（金商）第304号
SMBC日興証券（株式など）：商号等/株式会社SMBC信託銀行 登録金融機関： 関東財務局長（登金）第653号 加入協会： 日本証券業協会、一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
KOYO証券（投資信託・純金積立など）：商号等/ＫＯＹＯ証券株式会社 関東財務局長(金商)第1588号 日本証券業協会
DMM.com証券（米国株取引など）：商号等/株式会社DMM.com証券 第一種金融商品取引業者／第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第1629号 商品先物取引業者加入協会等日本証券業協会 日本投資者保護基金 一般社団法人金融先物取引業協会 日本商品先物取引協会 一般社団法人第ニ種金融商品取引業協会
大和証券投資信託委託（リート）：商号等/大和証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第108号 加入協会： 日本証券業協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人第二種金融商品取引業協会
楽天証券（投資信託）：商号等：楽天証券株式会社／金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第195号、商品先物取引業者 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、日本商品先物取引協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
セゾン投信（投資信託）：商号等/セゾン投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第349号 加入協会 一般社団法人投資信託協会
さわかみ投信（投資信託）：商号等/さわかみ投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第328号 加入協会 一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
ひふみ投信（投資信託）：レオス・キャピタルワークス株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第1151号 一般社団法人投資信託協会会員 一般社団法人日本投資顧問業協会会員
アセットマネジメントOne（投資信託）：商号等/アセットマネジメントOne株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第324号 商品投資顧問業者 農経 (1) 第24号 加入協会：一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
ゼック（太陽光発電投資）：商号等/株式会社ゼック 登録番号 関東財務局長（金商）第1795号 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 加入
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