民泊投資をする上で押さえたい法律「住宅宿泊事業法（民泊新法）」
民泊投資をする上で、把握しておきたいのが、住宅宿泊事業法（民泊新法）です。平成29年6月、健全な民泊サービスを普及するために成立しました。民泊投資を検討しているなら、知らないうちに違反していたという事態は避けたいもの。住宅宿泊事業法について解説します。
住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？適切な運営のためにも必要
住宅宿泊事業法（民泊新法）は、健全な民泊サービスの普及のために成立した法律です。平成29年6月に成立しました。民泊投資をする上で、一定のルールがないとトラブルのきっかけになるからです。
安全面や衛生面がいい加減だと利用者が不快になるだけではなく、重大事故につながりかねません。騒音やゴミ出しもいい加減なら、近隣住民とのトラブルに発展します。
民泊を利用する方の中には、国内外の観光客も多いもの。外国人の場合、日本の価値観や文化とは異なるためトラブルに発展するリスクもあります。その点も考えて、民泊を運営する方は住宅宿泊事業法を守った管理が必要です。誰もが気持ちよく民泊を利用し問題なく管理するために重要な法律といえるでしょう。
住宅宿泊事業法（民泊新法）の3つのポイント！認められる条件
民泊新法で届出が出来る住宅の条件
家なら無条件で民泊ができるわけではありません。民法新法により届出ができる住宅には、一定の条件が定められていて、民泊で使用できる住宅の条件は「台所、トイレ、浴室、洗面設備を備えた住宅」と限られています。
「住宅とはなにか」の定義も細かく定められています。人の生活の本拠として使用されている家屋や入居者募集をしている家屋、随時所有者等の居住用に供されている家屋が該当し、条件を満たせば戸建てやマンションは無関係に届出ができます。
消防設備の設置条件も厳しく設定されているのがポイントです。「特定防火対象物」は、一般住宅では不要となる消防設備を設置しなければなりません。たとえば自動火災報知機や誘導灯の設置です。一般住宅で民泊を検討している場合、条件を満たす消防設備がないと新しく設置が必要です。設置のために物件の改修が求められる場合もあり、改めて改修や設置が必要ならコストもかかります。その点も含めて、条件を満たしているかチェックしてみてください。
年間営業日数の上限が決められている
民泊の年間営業日数は180日以内という制限があります。ホテルや旅館とは異なり「住居」と認定されているのが理由です。住居とは生活を営む場所であり、宿泊施設とは異なるものです。そのため家主が住んでいても不在でも関係なく、適用される条件となっています。
180日と設定されていますが、数え方に注意してください。単純に民泊の日数を営業日数としてカウントするわけではありません。
まず「毎年4月1日正午から、翌年4月1日正午までの1年間」が基準です。ポイントは正午を基準にカウントされる点。利用者が4月1日の15時にチェックインし、チェックアウトが4月2日の10時なら、宿泊日数は一泊となって営業日も1日としてカウントされるのです。
4月1日の15時にチェックインし、チェックアウトが4月2日の15時ではどうでしょうか？実際の宿泊日数が1泊だとしても正午をまたいでいるため、チェックアウト日の4月2日の正午で1カウントされてしまいます。そのため、正午からチェックアウト時間の15時にまた1カウントされ、合計2営業日として判断されるのです。把握していないと知らないうちに違法行為をしていることになりかねません。
住宅宿泊管理業務の委託が必要な条件
住宅宿泊事業者は、ある条件に該当する場合、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。住宅宿泊管理業務とは、法第5条から第10条までの規定による業務及び、住宅宿泊事業の適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全に関する業務を指します。
条件は「届出住宅の居室数が5を超える」「届出住宅に人を宿泊させる期間不在になる」などです。
ただし、不在といっても、日常生活上、通常の行為に必要な時間の範囲内の不在は除きます。また、住宅宿泊管理業者に委託しなくても、適切な実施に支障の恐れがないと認められれば委託は不要です。
管理業者に委託しなくてもいい条件は、住宅宿泊事業者が本拠としている住宅と届出する建築物が同じ、あるいは敷地内にあったり、隣接したりしている場合が当てはまります。ただ、騒音や生活環境の悪化を認識できないと判断されればという条件がつきます。
届出住宅の居室で、管理業務を住宅宿泊事業者自ら行う部屋の合計が5以下なら委託しなくてもかまいません。
民泊新法の対象は3種類の事業者について
住宅宿泊事業者は民泊事業者も該当する
住宅民泊事業者とは「住宅宿泊事業法第3条第1項の届出をして、住宅宿泊事業を営む者」です。民泊事業を行う人が当てはまります。届け出なければ住宅宿泊自称者として認められません。
家主居住型は従業者が住んでいる住居
民泊施設には家主居住型と家主不在型があります。家主居住型は、民泊施設として提供する住居に提供者が住んでいるケースです。住居の一部を利用者に、民泊施設として貸し出します。
原則、住民票があり、個人の生活の本拠と定められている住宅です。民泊施設として提供する日に、住宅提供者である家主も、宿泊していなければなりません。同じ敷地内だとしても、届出をしていない住宅に住んでいるなら該当しないのです。
たとえば、夏休みや正月に「家族で長期旅行をしたいから、その間民泊施設として貸し出したい」という活用法は認められていません。住んでいない住宅を民泊施設として活用したいなら、家主不在型が当てはまります。
家主不在型とは？提供者がいない住居
家主不在型は、民泊施設として届出をしている住宅が提供者の生活の本拠ではないケースです。また、生活の本拠だとしても、利用者に提供している日は提供者が宿泊していない住居が当てはまります。
家主居住型の場合でも、一時的な短時間なら不在が認められているため注意が必要です。ただし、一日単位ではなく、日常生活を営む上で通常行われる行為に必要な範囲内の時間と定められています。原則として1時間、特別な事情があっても2時間程度の範囲内です。
家主不在型で届出をした場合、住宅管理業者に管理業務を委託しなければなりません。任意ではなく義務付けられているため注意が必要です。
住宅宿泊管理業者に委託が必要な条件
家主不在型の場合、住宅宿泊事業法第11条で、住宅宿泊管理業者に管理業務を委託しなければならないと定められています。住宅宿泊管理業者は、家主不在型の民泊施設を提供者の代わりに管理を行う請負業者です。住宅宿泊管理業者は登録しなければなれません。
住宅の管理業務は多岐にわたります。近隣トラブルの対応や利用者の本人確認・名簿の作成、カギの管理やゴミ出しルールの告知などが代表的な業務です。住宅宿泊管理業者のスタッフは、トラブル対応をどうするか研修も求められます。トラブル対応もせず、管理業務を無視すると、管理者の登録取り消しや、営業禁止のリスクもあるのです。
住宅宿泊仲介業者は宿泊者と宿泊事業者を仲介する
住宅宿泊仲介業者は、宿泊者と住宅宿泊事業者との契約を仲介する事業を行っています。住宅宿泊仲介業者は、官公庁長官への登録が必要です。
住宅宿泊仲介業者は、住宅宿泊事業法でも定義されています。宿泊者や住宅宿は事業者のために、契約の締結や媒介や取次行為を行うのが特徴です。住宅宿泊仲介業者になるには、管区長長官への登録も求められます。
義務としては、取引条件の説明義務があります。名義貸しは禁止されており、行政庁の報告徴収や立入検査も行われており、法令違反行為をすれば業務停止命令や登録取り消しなどの処分があります。
※住宅宿泊事業法の参照元サイトについて
参照元：e-GOV法令検索/住宅宿泊事業法（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=429AC0000000065_20190914_501AC0000000037&keyword=住宅宿泊事業法）
事業性の高い投資商品を扱うおすすめの3社
当サイトでは、事業として運用のしがいがある不動産投資に注目。
中でも、"楽しく"、"手間をかけずに"、"利回りが期待できる"トレンド投資商品として民泊やレンタルスペース投資が可能な転貸物件を扱う会社をピックアップしています（2021年3月31日Google検索による）。
ゆうちょ銀行（定期預金・国債）：商号等/株式会社ゆうちょ銀行 登録金融機関 関東財務局長（登金）第611号 加入協会/日本証券業協会
明治安田生命（保険・個人年金）：商号等/明治安田生命保険相互会社
SBI証券（投資信託）：商号等/株式会社SBI証券 金融商品取引業者 登録番号/関東財務局長（金商）第44号 加入協会/日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
マリオンボンド（不動産投資信託）：商号等/株式会社マリオン 第二種金融商品取引業者登録/（関東財務局長（金商）第1502号）
アセットシェアリング（不動産投資信託）：商号等/株式会社インテリックス 所属団体 一般社団法人 リノベーション協議会 公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会 一般社団法人 不動産流通経営協会 一般社団法人 全国住宅産業協会 一般社団法人 不動産証券化協会
ニッセイアセットマネジメント（リート・債券など）：商号等/ニッセイアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第369号 加入協会：一般社団法人投資信託協会／一般社団法人日本投資顧問業協会
田中貴金属工業（純金積立）：商号等/田中貴金属工業株式会社
シノケンハーモニー（不動産投資)：商号等/株式会社シノケンアセットマネジメント 投資運用業登録 関東財務局長(金商)第 3167 号
SBIソーシャルレンディング（ソーシャルトレーディング）：商号等/SBIソーシャルレンディング株式会社 第二種金融商品取引業 ： 関東財務局長（金商）第2663号 金融商品取引業協会 ： 一般社団法人第二種金融商品取引業協会 貸金業登録番号 ： 東京都知事（4）第31360号 日本貸金業協会 会員 ： 第005783号
三菱地所投資顧問（リート）：商号等/三菱地所投資顧問株式会社 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1086号 一般社団法人 投資信託協会（JITA） 一般社団法人 日本投資顧問業協会（JIAA） 一般社団法人 不動産証券化協会（ARES） 一般社団法人 不動産流通経営協会（FRK） 一般社団法人 日本ショッピングセンター協会 一般社団法人 日本内部監査協会 公益社団法人 日本監査役協会
野村不動産投資顧問（リート）：商号等/野村不動産投資顧問株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第374号 第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、投資運用業 加入協会 一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人投資信託協会
ジャパン リート アドバイザーズ（リート）：商号等/ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 金融商品取引業者登録 登録番号：関東財務局長（金商）第336号 一般社団法人投資信託協会 一般社団法人不動産証券化協会
大和ハウス アセットマネジメント（リート）：商号等/大和ハウス・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者登録番号 関東財務局長（金商）第409号
福岡リアルティ（リート）：商号等/株式会社福岡リアルティ 金融商品取引業（投資運用業）に係るみなし登録 2007年9月30日 登録番号:福岡財務支局長（金商）第10号 一般社団法人投資信託協会会員 一般社団法人不動産証券化協会会員
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント（リート）：商号等/ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者登録 登録番号 関東財務局長（金商）第335号 一般社団法人 投資信託協会 一般社団法人 不動産証券化協会
ケネディクス不動産投資顧問（リート）：商号等/ケネディクス不動産投資顧問株式会社 登録番号：関東財務局長（金商） 第2591号 一般社団法人 投資信託協会
ザイマックス（リート）：商号等/株式会社ザイマックス不動産投資顧問 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1907号（投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）
トーセイ アセット アドバイザーズ（リート）：商号等/トーセイ·アセット·アドバイザーズ株式会社 投資運用業、投資助言·代理業、第二種金融商品取引業 (関東財務局長(金商)第363号) 一般社団法人 日本投資顧問業協会 一般社団法人 投資信託協会 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 一般社団法人 不動産証券化協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
大和リアルエステートアセットマネジメント（リート）：商号等/大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 金融商品取引業者登録 関東財務局長（金商）第355号 一般社団法人 投資信託協会会員 一般社団法人 日本投資顧問業協会会員 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
みずほ銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社みずほ銀行 登録金融機関 関東財務局長（登金） 第6号加入協会：日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会一般社団法人第二種金融商品取引業協会
三井住友銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社三井住友銀行（登録金融機関） 登録番号 関東財務局長（登金）第 54 号 加入協会 日本証券業協会
りそな銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社りそな銀行 金融機関コード : 0010 登録金融機関 : 近畿財務局長(登金)第3号 加入協会 : 日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人日本クレジット協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
三菱UFJ信託銀行（退職金運用編）：商号等/三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第33号 加入している協会の名称：日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 一般社団法人日本STO協会 宅地建物取引業：届出第6号
ソニー銀行（定期預金）：商号等/ソニー銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第578号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 金融先物取引業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
SBJ銀行（定期預金）：商号等/株式会社SBJ銀行 全国銀行協会加盟 預金保険機構対象機関 登録金融機関：関東財務局長(登金)第664号 加入協会：一般社団法人 日本投資顧問業協会
GMOあおぞらネット銀行（定期預金）：商号等/GMOあおぞらネット銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第665号 一般社団法人 金融先物取引業協会加入
auじぶん銀行（定期預金）：商号等/auじぶん銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第652号 加入協会 日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会
あおぞら銀行（定期預金）：商号等/あおぞら証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第1764号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
岡安商事株式会社（純金積立など）：商号等/岡安商事株式会社 経済産業省20161108商第10号農林水産省指令28食産第3988号近畿財務局長（金商）第304号
SMBC日興証券（株式など）：商号等/株式会社SMBC信託銀行 登録金融機関： 関東財務局長（登金）第653号 加入協会： 日本証券業協会、一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
KOYO証券（投資信託・純金積立など）：商号等/ＫＯＹＯ証券株式会社 関東財務局長(金商)第1588号 日本証券業協会
DMM.com証券（米国株取引など）：商号等/株式会社DMM.com証券 第一種金融商品取引業者／第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第1629号 商品先物取引業者加入協会等日本証券業協会 日本投資者保護基金 一般社団法人金融先物取引業協会 日本商品先物取引協会 一般社団法人第ニ種金融商品取引業協会
大和証券投資信託委託（リート）：商号等/大和証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第108号 加入協会： 日本証券業協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人第二種金融商品取引業協会
楽天証券（投資信託）：商号等：楽天証券株式会社／金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第195号、商品先物取引業者 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、日本商品先物取引協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
セゾン投信（投資信託）：商号等/セゾン投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第349号 加入協会 一般社団法人投資信託協会
さわかみ投信（投資信託）：商号等/さわかみ投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第328号 加入協会 一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
ひふみ投信（投資信託）：レオス・キャピタルワークス株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第1151号 一般社団法人投資信託協会会員 一般社団法人日本投資顧問業協会会員
アセットマネジメントOne（投資信託）：商号等/アセットマネジメントOne株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第324号 商品投資顧問業者 農経 (1) 第24号 加入協会：一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
ゼック（太陽光発電投資）：商号等/株式会社ゼック 登録番号 関東財務局長（金商）第1795号 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 加入
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