不動産投資

不動産投資

不動産の売却益や家賃収入が魅力

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産に投資をおこない、その売却益や家賃収入で利益を得ていく資産運用方法です。投資の方法には2通りあり、個人で不動産を購入し運用する直接投資か、特定の不動産物件に対して投資をおこない配当を得ていく間接投資かになります。

直接投資には不動産購入のため、多額の資金が必要となりますが、間接投資の場合はそこまでの高額な資金は必要ではありません。

最近では、直接投資でも頭金0円でマンションなどを購入し、家賃収入でローンを返済していく運用法も提案され、大きな資金を持たなくても大丈夫という商品も出ているようです。

売却益による大きなリターンが目的の場合もありますが、それよりも老後の年金生活の助けとなるよう、長期的に安定した収入が得られる家賃収入を目的とした運用が注目されています。

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不動産投資の始め方

不動産会社や不動産投資会社を通じて、投資用物件を購入すれば、いつでも誰でも不動産投資を始めることができます。

ただし購入の前提として、莫大な資金が必要なのは言うまでもありません。そのような資金を一括で払える人はほとんどいない以上、不動産投資の第一歩は融資ということにもなります。

もちろん融資には審査が必要なので、過去数年内に何らかの金融事故を起こしたことのある人には、不動産投資が難しくなるでしょう。ただ、特に大きな金融事故歴もなく、かつ定期収入のある人ならば、仲介する不動産会社のあっせんのもとで比較的容易に審査に通過すると言われています。

融資が決まれば、あとは不動産会社と物件探しです。自分が希望する物件タイプにこだわることも大事ですが、プロである不動産会社の意見を十分に取り入れることも大事です。

融資と物件が決まれば、物件購入手続きや募集活動を行ない不動産投資がスタートします。

なお、不動産経営においては、物件を放置しているだけで自動的に家賃収入が入るわけではないので注意してください。

借主が転居して空室になるリスクや、家賃が滞納となるリスクもあります。入居者の満足度を維持するために、定期的なメンテナンスも必要です。入居者の募集活動も行わなければなりません。

他に本業を持っている人は、これら様々な業務を専門の管理会社に一任したほうが現実的でしょう。

不動産投資の種類とそれぞれの特徴

不動産投資を大きく分けると、実際に物件を購入したり建設したりする「直接投資」方式と、不動産に投資をするファンドを購入する「間接投資」方式とがあります。

一般には「直接投資」のほうを指して不動産投資と呼んでいますが、ここでは「直接投資」とあわせて「間接投資」についても簡単に触れておきましょう。

不動産の直接投資

自己資金で不動産を直接購入し、借主から家賃収入を得る投資法です。あるいは、駐車場などを建設して利用料を得る投資法も、広い意味では不動産の直接投資ということになるでしょう。

近年広く行われている不動産の直接投資は、マンションやアパートの経営です。物件を一棟まるごと購入して入居者全員から家賃収入を得る方式や、あるいは、一棟の一部分（部屋一室など）のみを購入して入居者から家賃収入を得る方式などがあります。

一棟まるごとを購入する場合はもちろんですが、一部のみを購入する場合でも莫大な資金が必要です。そのため、ほとんどの投資家は融資を利用してマンション経営を行なっているのが現状です。

万が一、物件に空室が生じた場合や家賃滞納などがあった場合には、融資に対する返済が滞る恐れがあります。不労所得を夢見てマンション経営に乗り出す人も多いようですが、一般にイメージするほどマンション経営は簡単な仕事ではありません。

不動産の間接投資

不動産投資ファンドに投資をする方法です。不動産を運営するのは投資家本人ではなくファンドの母体業者となるため、投資家から見れば間接的な不動産投資ということになります。投資家の収益は、家賃収入を原資とした分配金です。

ファンドの運営母体が、入居者の決まった不動産を購入し、なおかつ期間を定めて運営するため（満期がある）、分配金は安定し、なおかつ価格の下落リスクは低くなると言われています。

なお、一般的にファンドと言うと証券会社や銀行の窓口を通じて購入する投資信託を指しますが、不動産ファンドの多くは、ファンドを組む業者から直接購入する私募投資信託の形をとっています。

また、広い意味では東京証券取引所に上場しているJ-REITが不動産間接投資の一種と言えますが、日々の荒い値動きに鑑みれば、J-REITは不動産投資というより株式投資に分類すべきでしょう。

不動産投資で成功するためのポイント

不動産投資で成功するためのポイントは4つです。

• 高利回りが期待できる不動産に投資する
• 空室リスクの低い不動産に投資する
• 割安な不動産に投資する
• 資産価値が高い不動産に投資する

すべて、当たり前のことと言えば当たり前です。ただ、この当たり前に該当する不動産を探し当てるのは、決して容易なことではありません。それぞれのポイントを見ていきましょう。

高利回りが期待できる不動産に投資する

一般に、投資用物件の利回りとして表示されている利率は、表面利回りが使われています。表面利回りとは、単純に年間収入を購入価格で割って計算した利率のこと。グロス利回りとも言われます。

表面利回り通りの収益が上がることは、現実的にはありえません。不動産経営には、様々な経費がかかるからです。むしろ、意外に表面利回りの低い不動産のほうが、実質的な収益が高くなることすらあります。

表面利回りだけを見て不動産を選ぶことのないようにしましょう。

注目すべき利率は実質利回りです。実質利回りとは、年間収入から年間支出を差し引いた金額を、購入価格で割って計算した利率のこと。管理費や修繕積立金、固定資産税、火災保険料、税理士報酬など、様々な経費を差し引いたうえでの実質収益をもとに計算しているため、より現実に近い利回りが分かります。

不動産経営において空室が一度もないこと、突発的な出費が一度もないことなどはありえないでしょうから、実際には実質利回りを下回ることがほとんどでしょう。

ただ、表面利回りよりは実質利回りのほうが信憑性の高い利率になるので、物件選びの際には実質利回りを見るようにしましょう。

空室リスクの低い不動産に投資する

空室は不動産経営の中でも、最大のリスクです。家賃収入が止まっても、ローン返済は止まりません。不動産を選ぶ際には、特に神経質になりたいポイントです。

空室になりにくい不動産とは、まず交通や住環境的な利便性が高い物件です。最寄り駅から徒歩何分か、坂道はないか、開かずの踏切はないか、スーパーやコンビニが近くにあるか、飲食店がたくさんあるかなど、ごく一般的な感覚に照らして「こうだったら便利だ」と感じる不動産は、空室になりにくいでしょう。

また、管理がしっかりと行き届いていることも、空室をなくす大事なポイントです。管理人が常駐しているか、共有部分の秩序が保たれているか、定期点検が行われているかなどを、しっかりと確認しましょう。

さらに近年は、防犯上の意味からオートロックや防犯カメラを設置するマンションも多く見られます。時代に即した仕様を有しているかという点も、空室になりにくい不動産の大事な要素となるでしょう。

割安な不動産に投資する

その不動産の価格が、割安なのか割高なのか、または妥当な価格なのかを知る必要があります。もちろん割安な不動産を購入するに越したことはありません。

不動産には「収益価格」という概念があります。「収益価格」とは、その不動産が将来生み出すと想定される純利益、および、その不動産の現在価値のこと。この「収益価格」と不動産の販売価格とを比較してみると、その不動産が割安なのかどうかが分かります。

なお、「収益価格」の算定には直接還元法やDCF法などの計算式がありますが、素人に計算することは難しいと思われます。不動産鑑定士などの専門家に直接尋ねるほうが確実でしょう。

あわせて、国土交通省が運営している土地総合情報システムもチェックしておくなどして、周辺の不動産相場の概要を知っておきましょう。

資産価値が高い不動産に投資する

不動産投資をする人の大半は金融機関のローンを利用していますが、金融機関では審査の際、その不動産の資産価値を最も重視しています。

資産価値とは、言い換えれば売却価値のこと。万が一ローンの返済が不可能になったとき、金融機関はその不動産を売却して返済金にあてることになります。そのため審査では、資産価値が高ければ高いほどプラス要素に働くと言われています。

不動産投資のメリット・デメリット・リスク

不動産投資のメリット

1. 毎月安定的な収入を得られる可能性がある

   空室もなく、家賃や修繕費、管理費などの滞納もない場合には、毎月安定的な収入を得られる可能性があります。物件購入時にローンを組んでいる場合は、ローンを完済してしまえば、家賃収入の大半が実質的な収益となります。

2. 売却益が得られる可能性がある

   物件のメンテナンスを通じて物件価値が上がった場合、または周辺の地価が上がった場合などは、その物件を売却する際、購入価格よりも高い値が付くことがあります。

3. インフレに強い

   日本では、この数十年で貨幣価値が下落していますが、不動産はそれほどまでに下落はしていません。下落どころか、たとえば賃貸物件の家賃は、この40年で数倍にも上がっています。不動産価値は、景気の影響で大きく上下するイメージがありますが、実際にはインフレに強い安定的な資産と見ることができます。

4. 生命保険機能が付いている

   不動産を購入する際に設定するローンには、団体信用生命保険が付帯しています。返済途中でオーナーに万が一のことがあった場合、代わってローンの残額を支払うための保険です。万が一のことがあった場合でも、遺された家族が代わってローンを支払う必要もなく、家賃収入は家族にそのまま入る形になります。なお団体信用生命保険の保険料は金利に含まれているため、別途で支払う必要はありません。

5. 元本割れのリスクが低い投資商品もある

   不動産の直接投資ではなく、不動産投資ファンドなどの間接投資の場合、すでに入居者が決まっている物件への投資であり、なおかつ物件への投資期間が比較的短期のため、一定の収入を得られることはもとより、償還時に元本割れを起こす確率が低いと言われています。

6. 不動産投資ファンドなら少額から始められる

   不動産への直接投資の場合は、自己資金や融資などを通じて数千万円、数億円といった資金を用意する必要がありますが、不動産投資ファンドへの間接投資の場合は、一口100万円～など少額からの不動産投資が可能です。

不動産投資のデメリット・リスク

1. 空室リスクや家賃滞納リスクなどがある

   不動産投資には、常に空室リスクや家賃滞納リスクがあります。家賃収入をそのままローンの返済にあてる予定だった人にとっては、空室や滞納は極めて由々しき事態です。ローン返済は待ってくれないので、その場合にはやむなく自己資金からの返済となります。

2. 定期的なメンテナンスなど雑務も多い

   オーナーである以上、物件の設備などを定期的にメンテナンスする必要があります。コストを抑えるためにメンテナンスを怠ってしまうと、物件価値が下がって入居者が退去する可能性も出てくるでしょう。

3. 時間とともに資産価値が下がる可能性が高い

   建物は、時間とともに必ず老朽化します。修繕や耐震などをしっかりと行なっていれば、もちろん老朽化しても人は問題なく住めますが、一般的に、建物は時間とともに資産価値が下がると考えておきましょう。

4. 日本全体の人口減少に歯止めがかからない

   マンションの数が増える一方で、日本の人口減少に歯止めがかかりません。不動産は人が利用するものである以上、人口が減ればその市場規模は縮小していくでしょう。縮小の過程で淘汰される不動産のオーナーであった場合、損失は大きくなる可能性があります。

不動産投資の節税効果

不動産投資には節税効果があることはご存知でしょうか。税金の仕組みを正しく活用することで、節税のメリットを享受できます。しかし、節税のみを目的とした不動産投資には、デメリットもあるため注意が必要です。

節税のメリット

1. 減価償却による節税効果

   減価償却のメリットは、現金での支出ではないにも関わらず、帳簿上の経費として計上できることでしょう。減価償却とは建物、建物附属設備などの資産は、時の経過によって価値が減っていくという考えに基づいています。そのため、骨董品や土地など時が経過しても価値が下がらないものは減価償却資産とはみなされないです。また、減価償却資産を得たときの金額は、その年の経費にできるわけではありません。使用可能にあたる耐用年数に応じて、分割して必要経費にすることができます。

   ただし、平成28年度の税法改正によって、平成28年4月1日以後に取得された建物附属設備及び構築物は、定額法のみが適用されるようになりました。この税法改正以前に取得したものは、どちらか一方を選択できますが、税法改正以後の場合は、定率法は使えないので注意しましょう。

2. 保育料の節約

   節税によって、月々の保育料などを軽減することができます。これは保育園の保険料が「住民税の所得割額」によって決定されるためです。個人と法人では、住民税の所得割額は異なりますが、今回は個人の場合を例に紹介します。個人の場合、「(前年の所得額－所得控除額)×10%－税額控除額」によって所得割額が決定される仕組みです。

   不動産の減価償却は経費として、利益から差し引くことができるという利点があります。そのため、現金の支払いなく、所得額そのものを減らすことが可能です。所得額が減ることによって、保育料も下がることになります。ただし、所得割額は前年の所得を元に算出される点には注意しましょう。

3. 経費の計上

   不動産投資だけではなく、節税の基本は経費をしっかりと計上することです。ここで重要なのは、なんでもかんでも経費にすることが節税につながるわけではないということ。不動産投資は、会社の経営と原則は同じです。賃貸収入を得るために、その支出が必要かどうかが見極めのポイントになります。

   例えば、不動産投資の税金に対する相談のため、税理士のもとに訪れた場合の交通費は経費として計上できます。しかし、税理士への印象を良くしようと、新品のスーツを購入した場合は不動産賃貸業と関連がないため、経費とすることができません。経費として計上する場合、日付、金額、支払先などの情報がきちんと明記された領収書を残すことが基本となります。さきほど、例にあげた電車賃など領収書が発行されない場合、税理士と会った日付・話した内容も加えて、詳細なメモを残しておくと良いでしょう。

4. 利益が出ても低い税率に

   不動産投資において所有する不動産を売却した場合、利益に税金がかかります。個人の場合には譲渡所得（課税長期譲渡所得）、法人の場合には利益に対する法人税です。どちらも譲渡価額から取得費と譲渡費用、特別控除を引いて求めます。

   個人の場合には求めた譲渡所得に所得税（15%）、住民税（5%）、復興特別所得税（2.1%）がかかり、法人では経常利益が400万円未満で19%の法人税、800万円未満では25%程度、800万円を超えると33%程度になります。また、5年以上不動産を所有している場合には、個人と法人のどちらも20%程度の税金になることも特徴です。

5. 相続税の節税

   不動産投資は、相続税対策になることもあります。これは「小規模宅地等の特例」とよばれ、相続した事業用や居住用の土地で相続の用件や限度面積などの一定の条件を満たす場合のものです。

   相続税の計算は時価によるものではなく、相続税評価額によって計算されるので、このような特例が設けられています。なぜ不動産投資が相続税の節税になるかというと、アパートなど貸付を目的としている宅地は「貸家建付地」として評価されるためです。そのため、相続税法では、更地よりも相続税を下げることができます。

節税が目的になるのは危険

「不動産投資＝節税対策のため」と考えるのは危険です。不動産投資は、経営と同じようにキャッシュフローのプラス・マイナスに合わせて、会社事業のように進めていかなければいけません。いわゆるサラリーマン大家さんの場合、不動産収入による赤字が出た場合、給与所得と合算できることを利用して、還付そのものを狙う人がいます。

一見お得な方法のように思えますが、これは年収1000万以上など課税所得が高い人向けの節税対策です。税率が高いことに悩んでいるのであれば、キャッシュフローでの持ち出しが節税によってカバーできます。しかし、課税所得が低い場合、収支のマイナス、キャッシュフローのマイナスがそのまま生活費に影響してきます。そのため、最初から節税を狙って不動産投資にチャレンジするのは、得策ではないといえるでしょう。

不動産投資で得られるリターンはどの程度か

不動産投資で得られるリターンは、高～中程度のものと考えられます。不動産の売買により多額の利益を得る可能性があり、家賃収入では一定の収入を長期間受けとることが可能で、公的年金以外の私的年金として活用することができます。ですので、たとえローンの支払いを家賃収入でまかなっていても、完済後にはその分も収入として得ることができますから、将来の安定した生活のためと考えるのであれば有益と言えるでしょう。

不動産投資で資産運用するリスクを考える

不動産投資は、元本保証がされている商品ではありません。そのため、いざ売却しようとしたときに不動産としての価値が下落していれば、元本割れを起こし損失が出る可能性があります。また、賃貸の場合には、収入源は家賃収入となりますので、空室による減収というリスクも考えられます。またそれに付随して、物件の老朽化もリスクの一つに挙げられます。資産である物件を最良の状態に維持するための費用というのも発生します。

不動産投資での資産運用に関する口コミ評判

税金対策としても使えます

不動産投資の一番のメリットは、税金対策として使うことができる点だと思います。実際に歩金を払わないけれど、費用として計上できれば…ということを、不動産を所有できていれば「減価償却」としてあげることが可能となるわけです。

あまり不況に左右されません

収入源が家賃や敷金、礼金などですから、あまり不況にも左右されません。つまりインフレの状況であっても強いということです。ただし、あまり良くない物件に投資してしまったりすると、家賃の滞納などトラブルに見舞われる可能性もあるそうです。

一定の利益分配があります

今の時代では銀行に預けておいてもそれほど金利は付かないし、少額から始められる不動産投資に参加してみました。現在一定の利益分配を受けられているので、このまま安定した分配が見込めるなら、追加での購入も検討しようかと思います。

少額からでも始められました

大金での投資はまだできないので、お小遣い稼ぎができればと色々調べた結果、少額からでも始められる不動産ファンドに投資することを決めました。実績もある会社だったし、何より自分の予算に見合ったところから始められたので、良かったと思います。

不動産投資の確定申告

不動産投資をすることによって利益が出たのであれば、確定申告をしなければなりません。確定申告とは、一連の所得を計算し、そこから導き出される所得税の金額をはっきりさせ、過不足を清算する手続きのこと。

不動産投資に関する確定申告は自分自身で行わなければならないので、注意しておきましょう。税理士に依頼する方法もありますが、必ずしも個人でできないわけではなく、実際に多くの方が自分で申告を行っています。

入力をサポートしてくれる会計ソフトなども登場しているので、そういったものを利用してみてはどうでしょうか。サラリーマンなどは会社が年末調整をしてくれるので特に気にしていない方もいるかもしれませんが、副業で力を出した場合、給与所得以外に20万円以上の収入があれば確定申告が必要です。

確定申告の基本

確定申告は毎年2月上旬から3月中旬の期間が定められており、その期間内に行わなければなりません。納付期限までに税金を納められなかった場合には延滞税がかかるため、この点についても注意しておきましょう。

確定申告には白色申告と青色申告の2種類があります。このうち、できるだけ手軽に申告を済ませたいと思っているのであれば白色申告になりますが、節税効果が大きいのは青色申告です。

青色申告は少し帳簿付けが複雑であるといったデメリットはあるものの、大きな節税効果が得られるので、できることならば青色申告を選択するのがおすすめ。ただし、青色で申告するためには前年のうちに届け出が必要になっているので気を付けておかなければなりません。

青色申告特別控除について

不動産投資を行う際に青色申告を選択すると、特別控除が受けられます。この制度を利用することにより最高で65万円所得金額の計算から控除できるようになるのです。

つまり、それだけ税金が小さくなるということ。

10万円または65万円の控除が受けられるのですが、それぞれ条件があります。

ポイントになってくるのは事業的規模での投資を行っているのか？ということ。具体的に言うと戸建5棟、またはマンションやアパートが10室に満たない場合は事業的規模には該当せず、控除枠は10万円になる可能性が高いです。

※参照：国税庁「No.2072 青色申告特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2072.htm

節税について

青色申告だけでなく、不動産投資を行う上では他にも節税の方法はいろいろあります。例えば、必要経費をしっかりと計算するということです。

土地や建物に課せられる固定資産税、都市計画税などは租税公課として経費にできますし、建物の維持管理や原状回復のためにかかる工事は修繕費となります。

利益が大きい場合、税金も大きくなってしまうのでできる限り節税に力を入れてみましょう。

利益が出せず、赤字だった場合は？

赤字だった場合は確定申告しなくても良いのですが、申告で給与などの収入と不動産の所得を合算して損益通算をすると所得税を安く済ませることができます。

「自分は利益が出なかったから確定申告は関係ない話…」とは思わないようにしましょう。

不動産投資の失敗例

残念ながら、不動産投資は必ずしも利益が出る資産運用の方法ではありません。具体的にどのような失敗例があるのかをチェックしてみましょう。

入居者が見つからなかった

最も怖いトラブルがこれです。家賃収入を得る方法での不動産投資の場合、入居者が見つからなければ家賃収入は得られません。空室保証がない形で運用をする場合、万が一、入居者が決まらなかった場合には大きな損をしてしまう可能性もあります。

近隣の魅力的な施設が移動した

近隣に大学がある学生向け住宅などは人気で手堅いイメージがあるかもしれません。同じように、近くに人気のレジャー施設などがあるとその付近の住宅は需要が高いような気がしますよね。

実際にそうなのですが、今後もその状態が続くとは限りません。人気施設が閉業してしまい、その影響を大きく受ける人もいます。学校も移動したり閉校する可能性もあるわけなので、なにか一つの施設だけに依存して投資を行うとその依存先になにかあった時に共倒れしてしまう可能性もあるでしょう。

現実が予想と違っていた

自分が「これくらいの金額で貸し出そう」と思っていた不動産があったとしても、その家賃設定で必ずしも入居所が見つかるとは限りません。本来の予定よりも大幅に家賃を下げてやっと居住者が見つかるケースもありますが、その場合は当初の予定が大きく狂ってしまう可能性もあります。

新築の物件は高めの家賃を設定しても入居者が見つかる傾向にありますが、その入居者が退去した際にそれまでの家賃では新たな入居者が見つからず、大幅に家賃を下げなければならなかったというケースも多いです。

基本的な知識がないままに始めてしまった

確かに知識がない状態からでも不動産投資は可能ですが、できる限り学んでおいた方が良いでしょう。例えば、業者の言うままにありえない利回りを鵜呑みにして購入を決めてしまったり、不動産投資のプロならば絶対に選ばないような物件を購入したり。

不動産投資に関するトラブルは、事前にしっかりとした知識を持って挑めば防げるものもたくさんあります。