レンタルスペース投資

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レンタルスペース投資

レンタルスペース投資の利回りについて

レンタルスペースは、初期費用が抑えられるため利回りは他の不動産投資に比べ高くなります。賃貸物件の場合、家賃の2~3倍の利益が得られることもあります。

レンタルスペース投資の始め方

物件探し

まずはレンタルする対象となる物件探しから始めます。大きく分けて次の3つです。

  • 賃貸する
  • 購入する
  • 所有物件の空室を活用する

ゼロからレンタルスペース投資を始める場合は賃貸か購入のいずれかを選択します。初期コストを考えるとまずは賃貸で始めるほうが手軽と考えられますが、貸主からレンタルスペースとして貸し出すことの許可が必要となります。

リフォーム、設備投資

レンタルスペースはユーザーがレンタルする目的に応じた室内設備がどれだけ充実しているかが重要です。これにより、リピーターになるかならないかも変わってくるでしょう。例えば、会社単位でレンタルする会議室タイプであれば、デスクやイスだけじゃなく、プレゼンに使用するプロジェクターやホワイトボード、またはWi-Fiの環境など、利用者にとって必要となる一通りの設備を整えることがポイントとなります。

さまざまなアプリやサイトを利用し募集開始

設備が整ったら利用者募集を開始しましょう。専用アプリまたはレンタルスペース専門のポータルサイトに必要な情報を掲載して募集をします。アプリや各ータルサイトによって特徴がありますので、貸し出すレンタルスペースのテーマに合うものを見つけて募集をすることをお勧めします。

レンタルスペース投資で成功するためのポイント

立地

レンタルスペース投資で収益を安定させるためには、定期的に利用してもらえるリピーターを獲得することが重要です。まずはリピーターを獲得するためにはどのようなことが重要かを考えましょう。例えば、いつでも気軽に利用できる交通の便がよい立地が重要と考えるのであれば、物件は駅近のものを選ぶことが第一のポイントとなります。

テーマと需要とのマッチング

レンタルスペース投資は通常の住居用の物件とは違い、住居以外のさまざまな利用用途が想定できます。よって、その土地に合ったレンタルスペースを提供する必要があります。例えば、住宅街にビジネスマン向けの会議用レンタルスペースを作っても利用者は期待できません。

写真の見栄えを良くする

実際に内見して成約する通常の賃貸とは違い、レンタルスペースは募集広告の写真だけを見て利用者が予約の判断をするため、掲載する写真の見栄えが収益を大きく左右します。

レンタルスペース投資のメリット

初期費用が安い

レンタルスペース投資の基本的な考え方は、空きスペースの有効活用から始まっています。よって、ゼロから物件自体を購入したり建てたりすることは主流ではなく、すでに個人で所有している物件の空室を活用したり、物件を借りてレンタルスペースとして運用するケースが多いと言われています。このため、ほかの不動産投資と比べると通常の物件購入費がかからないため初期費用がとても安くなるという特徴があります。すでに所有している物件でレンタルスペース投資を始める際にかかるコストは、目的に応じた家具や設備類くらいと考えられます。

築年数の影響を受けにくい

建物を人に貸す場合、貸し出す期間が短ければ短いほど築年数の影響を受けにくくなるという傾向があります。2年契約で住むとなるとユーザーの判断はシビアになりますが、1時間借りるだけのスペースであれば、築年数を気にするユーザーはほとんどいません。必要とする設備が整っていれば、築年数が古くても十分勝負になります。

収益性が高い

例えば、家賃6万円の物件をレンタルスペースとして貸し出した場合、1時間1,000円の費用で運用し1日5時間の利用があったと仮定すると1ヵ月の収益は1日5,000円×30日=15万円になります。このスパンで目指せば家賃6万円のほかに管理費を引いても十分利益が得られます。

価格変更などフレキシブルな対応がしやすい

2年間で賃貸借契約を結ぶと、少なくとも家賃は2年間変更することができず更新のタイミングでも借主が了承しなければ実質的に金額の変更は難しいものです。また、契約内容についても基本的には途中で変更ができません。

それに対してレンタルスペースの場合は、状況に応じて価格や使用細則などをフレキシブルに変更できるため、市場のニーズや経営状況に合わせて柔軟に対応することが可能です。

レンタルスペース投資のデメリット・リスク

収入が不安定

時間単位で貸し出すことで単価は上がりますが、定期的に収入が見込めるかどうかがわからないためリスクがあると言えます。通常の賃貸借契約であれば、家賃として数カ月、数年単位で中長期的な収益が保証されると考えられますが、レンタルスペースの場合は時間単位で予約を受け付けるため、将来の収益が読みにくく安定した収入を得られるのは難しいでしょう。

住居より立地条件がシビア

レンタルスペースとして活用する物件は築年数の影響を受けにくいとわれますが、一方で立地条件についてはとてもシビアと言えます。利用者が気軽に利用できるという条件においては繁華街の駅周辺であることは必須となります。これを満たさない場合、安定的な収益は難しくなります。

融資を利用しにくい可能性

物件を購入してレンタルスペース投資をする際には融資についても考えておく必要があります。収益が安定しやすい賃貸経営に比べ、レンタルスペース経営は中長期的な収益の見込みが立ちにくいと考えられるため、仮に金融機関から融資を受ける際は審査に通らないケースもあると想定されます。

管理の手間がかかる

レンタルスペースの稼働率が上がると、利用者が増えるため室内の清掃や鍵の受け渡しなどの管理面の手間がかかるといえます。管理については委託できる専門会社も存在するので、どうしても自分ですべて対応したいという指針でなければ管理会社にお任せするとよいでしょう。

レンタルスペースとして利用可の物件が少ない

実際にレンタルスペースを始めようとしても、審査の段階でNGになってしまい貸してもらえないケースがよくあります。特に居住用の区分マンションなどについては、管理規約などで住居以外の使用を禁止しているケースが多いです。

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