トランクルーム投資
トランクルーム投資
トランクルーム投資の利回りについて
トランクルーム投資は利回りが非常に高いことで有名です。初期費用を抑えることが出来、急な支出も少ないので利回りは高くなっています。
トランクルーム経営の利回りは平均15～35％となっています。およそ3年から5年も見ておけば初期費用の回収ができる計算です。
（参考：【必読】トランクルーム経営の利回り、失敗例、初期費用 - 住まいる博士 (sumai-hakase.com)）
トランクルーム投資の始め方
現地調査をする
現地調査をする際、土地広さと形状からどの程度の大きさのコンテナを置くことができるのか、また、交通量や近隣状況からコンテナの需要予測を行い、この土地でどのぐらいの利益が見込めるかを調査しておきましょう。屋外にコンテナを設置するタイプのトランクルームは、建築基準法や都市計画法を守って建設する必要があります。
事業計画を立てる
フランチャイズや一括借り上げでコンテナハウスの運営を行う場合は、事業計画はオーナーではなく企業側が立ててくれます。土地とコンテナ数でどれだけの利益が見込めるのか、企業が作成した事業計画をしっかり確認しておきましょう。
契約を結ぶ
このステップは、フランチャイズおよび一括借り上げで運営する場合のみに発生します。事業計画ができたら企業と加盟契約を結びます。自分に不利がない内容かどうか、契約書にはきちんと目を通しておきましょう。この加盟契約をするとコンテナの発注が行われます。
コンテナを準備する
フランチャイズおよび一括借り上げで運用する場合には、コンテナの準備は企業側が行います。オーナー側にはコンテナ購入の初期費用が掛からないこともあります。運用をお任せできる際はオーナー側がオープンまでにしなければいけないことは特に発生しないでしょう。
コンテナ搬入や工事の開始
トランクルームのコンテナは地面にそのまま設置することができません。コンテナが搬入される前にコンテナ設置のための基礎工事を行う必要があります。合わせて路面の舗装や土地の整備工事も必要となります。工事完了までは約1か月～数カ月ほどかかります。自身で運営する場合には工事の手配も自分で行わなければいけません。企業に依頼する場合は企業側が手配してくれる工程となります。
オープン
基礎工事が終了し、コンテナの設置が完了したらオープンとなります。オープン後は、トランクルーム利用者を呼び込むために広告を出す必要があります。
トランクルーム投資で成功するためのポイント
市場調査を行う
トランクルーム投資成功のポイントに市場調査を行うことが挙げられます。どの地域でトランクルームの利用者が多くなっているか、利用している世代、性別や職業を知っておかないと利用者に対応したサービスを提供できなくなるため市場調査を行う必要があります。
賃料の交渉
トランクルーム投資は利用者を増やしていかないと大きな利益に変えていくことができなくなるため、利用手段に合わせた賃料を設定したり、賃料を交渉しやすい環境を作っておく必要があります。
料金の値決め
トランクルームを成功させるには顧客目線に立った料金を設定しながらも、利益を上げていけるように賃料を決めていかなければ利用者を増やしていくことが難しくなります。
経営方式の選定
トランクルーム投資には自己運営のほかに、フランチャイズの加盟、一括借り上げといった経営方式があります。どういった運営をしていくか、またどのくらい予算をかけるかなどで経営方針を決めていく必要があります。
セキュリティをしっかりする
トランクルームとして使う箱や建物はコンテナなどの簡素な物体となります。屋外に建てる場合、住居として使わないような場所を活用することも多く、人気がない場所になることもあるでしょう。そのため、セキュリティを高めておく必要があります。トランクルーム投資をする際には、周辺地域の治安について調査し、セキュリティ対策をしっかり行いましょう。
トランクルーム投資のメリット
利回りが高い
トランクルーム投資は利回りが高いのが特徴です。トランクルーム投資の利回りが高いと期待される理由は初期費用が安いためです。利回りは1年間の収入÷初期費用で計算します。例えば、1年間のトランクルームの収入が50万円と仮説し、初期費用が500万円かかったと想定すると、利回りは10%（50万円÷500万円）となります。
また、トランクルーム投資は、賃貸マンション投資などほかの不動産投資等に比べると初期費用が少ないため、利回りも高くなると予測されます。初期費用が低資金で利回りが高いということは、初めに投資した資金を回収するまでの期間も短くなるでしょう。
修繕費等のランニングコストが少ない
トランクルーム投資は人が住んでいるわけではないため、新規の設備を導入したり、退去した際にキッチンの油汚れやタバコの煙によって汚れた壁紙を張り替えたりするなど、入念なハウスクリーニングを行うような必要はありません。
トラブルが少ない
トランクルーム投資は、ほかの不動産投資に比べてトラブルもおこりにくいと想定されます。住居用物件においては住人同士のトラブルや設備のトラブルなど、手間や費用がかかるトラブルが発生しますが、トランクルームにおいては人が住むわけではないため、こういったトラブルは被比較的少ないでしょう。
建物が建てられない土地も有効活用できる
トランクルームの立地場所は、多少地型が悪い土地やアクセスがしにくい場所でもあっても有効活用することが可能です。使い道があまりない土地はその分安く手に入れることが可能ですので、安く土地を購入してトランクルームとして活用することができれば、利益も得やすくなります。
トランクルーム投資のデメリット・リスク
用途地域に制限がある
トランクルーム投資は、狭小な土地や地形の悪い土地でも活用して投資ができます。しかし、用途地域の制限を受けるため、どんな場所でも建てることができるというわけではありません。トランクルームは、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層、住居専用地域、市街化調整区域には建築することができません。空き地を利用してトランクルーム投資を行う際には、そもそもトランクルームを設置できるかどうかを確認する必要があります。
集客が難しい
初期費用が安く高い利回りが期待できるため、稼働率を担保できれば儲けやすい投資です。しかし、トランクルームは賃貸マンションのように誰もが利用するものではありません。利用者を選ぶために集客が難しいと考えられるので、収入を得るまでには時間がかかる場合もあります。
大きな収入は得にくい
トランクルーム投資は必ずしもたくさんの収入が得られるわけではありません。トランクルーム投資の利回りが高いとされる理由は初期費用が低い点があげられます。
トランクルーム投資でたくさんの収入を得る場合は、複数のトランクルームを運用すること、またはほかの投資と並行して運用することを視野に入れましょう。
事業性の高い投資商品を扱うおすすめの3社
当サイトでは、事業として運用のしがいがある不動産投資に注目。
中でも、"楽しく"、"手間をかけずに"、"利回りが期待できる"トレンド投資商品として民泊やレンタルスペース投資が可能な転貸物件を扱う会社をピックアップしています（2021年3月31日Google検索による）。
ゆうちょ銀行（定期預金・国債）：商号等/株式会社ゆうちょ銀行 登録金融機関 関東財務局長（登金）第611号 加入協会/日本証券業協会
明治安田生命（保険・個人年金）：商号等/明治安田生命保険相互会社
SBI証券（投資信託）：商号等/株式会社SBI証券 金融商品取引業者 登録番号/関東財務局長（金商）第44号 加入協会/日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
マリオンボンド（不動産投資信託）：商号等/株式会社マリオン 第二種金融商品取引業者登録/（関東財務局長（金商）第1502号）
アセットシェアリング（不動産投資信託）：商号等/株式会社インテリックス 所属団体 一般社団法人 リノベーション協議会 公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会 一般社団法人 不動産流通経営協会 一般社団法人 全国住宅産業協会 一般社団法人 不動産証券化協会
ニッセイアセットマネジメント（リート・債券など）：商号等/ニッセイアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第369号 加入協会：一般社団法人投資信託協会／一般社団法人日本投資顧問業協会
田中貴金属工業（純金積立）：商号等/田中貴金属工業株式会社
シノケンハーモニー（不動産投資)：商号等/株式会社シノケンアセットマネジメント 投資運用業登録 関東財務局長(金商)第 3167 号
SBIソーシャルレンディング（ソーシャルトレーディング）：商号等/SBIソーシャルレンディング株式会社 第二種金融商品取引業 ： 関東財務局長（金商）第2663号 金融商品取引業協会 ： 一般社団法人第二種金融商品取引業協会 貸金業登録番号 ： 東京都知事（4）第31360号 日本貸金業協会 会員 ： 第005783号
三菱地所投資顧問（リート）：商号等/三菱地所投資顧問株式会社 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1086号 一般社団法人 投資信託協会（JITA） 一般社団法人 日本投資顧問業協会（JIAA） 一般社団法人 不動産証券化協会（ARES） 一般社団法人 不動産流通経営協会（FRK） 一般社団法人 日本ショッピングセンター協会 一般社団法人 日本内部監査協会 公益社団法人 日本監査役協会
野村不動産投資顧問（リート）：商号等/野村不動産投資顧問株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第374号 第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、投資運用業 加入協会 一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人投資信託協会
ジャパン リート アドバイザーズ（リート）：商号等/ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 金融商品取引業者登録 登録番号：関東財務局長（金商）第336号 一般社団法人投資信託協会 一般社団法人不動産証券化協会
大和ハウス アセットマネジメント（リート）：商号等/大和ハウス・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者登録番号 関東財務局長（金商）第409号
福岡リアルティ（リート）：商号等/株式会社福岡リアルティ 金融商品取引業（投資運用業）に係るみなし登録 2007年9月30日 登録番号:福岡財務支局長（金商）第10号 一般社団法人投資信託協会会員 一般社団法人不動産証券化協会会員
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント（リート）：商号等/ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者登録 登録番号 関東財務局長（金商）第335号 一般社団法人 投資信託協会 一般社団法人 不動産証券化協会
ケネディクス不動産投資顧問（リート）：商号等/ケネディクス不動産投資顧問株式会社 登録番号：関東財務局長（金商） 第2591号 一般社団法人 投資信託協会
ザイマックス（リート）：商号等/株式会社ザイマックス不動産投資顧問 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1907号（投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）
トーセイ アセット アドバイザーズ（リート）：商号等/トーセイ·アセット·アドバイザーズ株式会社 投資運用業、投資助言·代理業、第二種金融商品取引業 (関東財務局長(金商)第363号) 一般社団法人 日本投資顧問業協会 一般社団法人 投資信託協会 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 一般社団法人 不動産証券化協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
大和リアルエステートアセットマネジメント（リート）：商号等/大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 金融商品取引業者登録 関東財務局長（金商）第355号 一般社団法人 投資信託協会会員 一般社団法人 日本投資顧問業協会会員 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
みずほ銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社みずほ銀行 登録金融機関 関東財務局長（登金） 第6号加入協会：日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会一般社団法人第二種金融商品取引業協会
三井住友銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社三井住友銀行（登録金融機関） 登録番号 関東財務局長（登金）第 54 号 加入協会 日本証券業協会
りそな銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社りそな銀行 金融機関コード : 0010 登録金融機関 : 近畿財務局長(登金)第3号 加入協会 : 日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人日本クレジット協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
三菱UFJ信託銀行（退職金運用編）：商号等/三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第33号 加入している協会の名称：日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 一般社団法人日本STO協会 宅地建物取引業：届出第6号
ソニー銀行（定期預金）：商号等/ソニー銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第578号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 金融先物取引業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
SBJ銀行（定期預金）：商号等/株式会社SBJ銀行 全国銀行協会加盟 預金保険機構対象機関 登録金融機関：関東財務局長(登金)第664号 加入協会：一般社団法人 日本投資顧問業協会
GMOあおぞらネット銀行（定期預金）：商号等/GMOあおぞらネット銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第665号 一般社団法人 金融先物取引業協会加入
auじぶん銀行（定期預金）：商号等/auじぶん銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第652号 加入協会 日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会
あおぞら銀行（定期預金）：商号等/あおぞら証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第1764号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
岡安商事株式会社（純金積立など）：商号等/岡安商事株式会社 経済産業省20161108商第10号農林水産省指令28食産第3988号近畿財務局長（金商）第304号
SMBC日興証券（株式など）：商号等/株式会社SMBC信託銀行 登録金融機関： 関東財務局長（登金）第653号 加入協会： 日本証券業協会、一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
KOYO証券（投資信託・純金積立など）：商号等/ＫＯＹＯ証券株式会社 関東財務局長(金商)第1588号 日本証券業協会
DMM.com証券（米国株取引など）：商号等/株式会社DMM.com証券 第一種金融商品取引業者／第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第1629号 商品先物取引業者加入協会等日本証券業協会 日本投資者保護基金 一般社団法人金融先物取引業協会 日本商品先物取引協会 一般社団法人第ニ種金融商品取引業協会
大和証券投資信託委託（リート）：商号等/大和証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第108号 加入協会： 日本証券業協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人第二種金融商品取引業協会
楽天証券（投資信託）：商号等：楽天証券株式会社／金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第195号、商品先物取引業者 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、日本商品先物取引協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
セゾン投信（投資信託）：商号等/セゾン投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第349号 加入協会 一般社団法人投資信託協会
さわかみ投信（投資信託）：商号等/さわかみ投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第328号 加入協会 一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
ひふみ投信（投資信託）：レオス・キャピタルワークス株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第1151号 一般社団法人投資信託協会会員 一般社団法人日本投資顧問業協会会員
アセットマネジメントOne（投資信託）：商号等/アセットマネジメントOne株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第324号 商品投資顧問業者 農経 (1) 第24号 加入協会：一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
ゼック（太陽光発電投資）：商号等/株式会社ゼック 登録番号 関東財務局長（金商）第1795号 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 加入
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