空き家を有効活用する方法とは？
何らかの要因で空き家を所有している方も多く、空き家を所有していれば必ず固定資産税を支払う必要があるためマイナスになってしまうでしょう。もし空き家を有効に活用できればマイナスを解消できるだけでなく、利益が発生するかもしれません。このページでは、空き家を解消するための方法について解説しています。
空き家を活用する3つの方法
空き家を活用する方法は「修繕して貸し出す」「シェアハウスとして活かす」「民泊を経営する」などが挙げられるでしょう。どの方法にもメリット・デメリットがあり、それを把握しておかなければ上手く活用できません。ここでは、それぞれの活用方法のメリット・デメリットを解説します。
1．修繕して貸し出す
比較的築年数が経っていなければ、そのまま貸し出すことも可能ですが、築年数が経っていれば適切なリノベーションなどの修繕をすることで、家賃収入が得られるかもしれません。空き家を所有することで固定資産税が発生しますが、家賃収入が得られれば、その分を賄うことができるでしょう。
メリット
使っていない住宅を修繕し、空き家を必要としている人に貸し出し収益を得ることは、固定資産税を賄うだけでなく、将来の修繕費・管理費なども捻出することができます。もちろん修繕の費用や清掃費用が発生し、手間もかかりますが、大幅なリノベーションをしなければ、少ない投資で大きな利益を得ることができるでしょう。
デメリット
実際に収益が得られるかどうかは、借り手がいるかどうかで決まります。たとえば都心などの需要が高いエリアの物件であれば、借り手は見つかりやすいため収益は確保しやすいでしょう。しかし人口減少が著しいエリアであれば需要が少なく、借り手が見つかりにくい現状があります。
もしも借り手が見つかったとしても、退去した後に次の借り手が見つかるまで空室期間が長引く懸念もあり、空室のままだと収益が得られません。もちろん都心だから絶対安心というわけではなく、供給する側も多いため競合相手も多いと考えた方がいいでしょう。また同じような家賃で、より魅力的な物件であれば、その物件に人気が集まります。
さらに賃貸が上手くいったとしても、建物は徐々に経年劣化するため、適切に修繕やリフォームが必要になるでしょう。魅力的な物件をキープするためにも、外観や内装なども適切なタイミングで修繕を行ってください。
2．シェアハウスとして活かす
シェアハウスとして活用するのもアリでしょう。シェアハウスを運営するにあたっては女性限定など、ターゲットを絞ったうえで借り手を募集するのが大切になってきます。どんな方に住んでほしいのか、誰にとって暮らしたくなるシェアハウスにするのか明確にしましょう。
また自分自身で経営を行うのか、外部に委託するのかの2つの方法があります。コストを抑えたいのであれば自分で経営するのが適切です。本業がある方や遠方に住んでいる方、業務負担を減らしたい方であれば外部委託が良いでしょう。
メリット
シェアハウスとして活用するメリットは、通常の賃貸物件として貸し出すよりも高い家賃収入が期待できるという点です。基本的に数人で一軒家を借りて住むカタチになっているので、入居する方々から家賃収入を得ることができます。
また通常であれば退去者が出れば、次の借り手があるまで、家賃収入がゼロになってしまうでしょう。しかしシェアハウスであれば、全員が一斉退去しない限り、家賃収入がゼロになることはありません。一人分の家賃収入が減ったとしても、ゼロになるよりはリスクを大幅に減らすことができます。
つまりシェアハウスはリスクヘッジという点からも、非常に魅力的な活用方法と言えるでしょう。
デメリット
シェアハウスは複数の人が一つ屋根の下で共同生活をしています。そのため同居している方とのトラブルやクレームは、通常の賃貸物件よりも多くなってしまうでしょう。居住空間が異なるアパートやマンションであっても、隣同士などで住人同士がトラブルになることもあるので、生活スペースが共有しているシェアハウスであれば尚更増えてしまうのは当然です。それによって管理業務が煩雑になり、余計な業務負担が増えてしまいます。
またシェアハウスを利用している人の多くが若い世代や外国人なので、ファミリー層とは異なり長期的に入居する期待はできないでしょう。そのため継続的に安定的な経営を考えたときに、非常に難しいこともあるかもしれません。
さらに中古物件の空き家をリノベーションせずに、シェアハウスとして活用するのは難しいというデメリットも。ある程度のリノベーションコストが発生し、家電や家具などを揃える必要があります。そのため初期費用が高くなりがちで、費用を抑えたいという方にはオススメできません。
3．民泊を経営する
2018年より安全・衛生面などを一定の基準を定めた「住宅宿泊事業法」が施行され、宿泊ニーズの多様化に応えることができる目的のために設けられました。個人でも簡易的な手続きさえ行えば、空き家・空き室を有効活用でき、合法的に民泊経営を行うことが可能です。ただ最大稼働日数が180日と定められているなど、賃貸経営をするよりも専門的な知識が必要になるでしょう。
メリット
空き家や空き室の活用方法として民泊は注目を集めています。所有している自宅やマンションなどの空き室を外国人の旅行者や観光客に貸し出し、それによって収益を得るビジネスとしてアメリカで生まれたものです。日本でも法律が定められたことで、民泊を運営する方々も多くなり、観光スポット周辺エリアで普及しています。
そんな民泊の大きなメリットが、管理が楽という点。オーナーとして所有している物件を貸し出すだけなので、基本的に民泊運営代行を行ってくれる会社が業務のほとんどを代行してくれます。さらに賃貸として家賃収入を得るよりも、宿泊費用の方が高いという点もメリットと言えるでしょう。
デメリット
民泊として運営することで賃貸よりも宿泊費用が高いというのは間違いないでしょう。しかし民泊は賃貸として運営するよりも、高いリスクがある投資であることは注意しなければなりません。
もし感染症など何らかの理由で観光客・旅行客が激減してしまえば、民泊を活用する人も減り、需要が落ち込んでしまいます。またシーズンによっては利用者数が変動するため、時期によって収益が減ることもあるでしょう。民泊であれ、賃貸であれ、空室が長引いてしまえば収益がゼロになってしまうリスクは常に抱えていると考えた方がいいでしょう。
また民泊ならではのリスクと言えば、外国人の利用者が室内を汚してしまう、家具・家電などを破損してしまう点です。さらに破損したにも関わらず、そのまま放置して帰国するケースもあるため、余計な修繕費用が発生してしまいます。
滅多にあることではありませんが、民泊施設がテロや犯罪に利用されるケースもあるので注意が必要です。
手間を抑えて活用するために
空き家や空き室を自分自身の居住場所とするのではなく、お金を生み出すための空間として活用するのもアリでしょう。固定資産税だけを支払い続けるよりも、お金を生み出すことで赤字にならずに済むなどのメリットがあります。ただ不動産投資に詳しくない方が上手く運用するのは非常に大変でしょう。また何から始めればいいか分からないことも多くあるため、不動産を運用できるプロに一度相談することが大切です。所有している不動産の立地や広さ、築年数などを踏まえて、どのような活用方法があるのかアドバイスしてくれるでしょう。プロの意見を聞き、その上でどのような形で運用するのか決めるようにしてください。
事業性の高い投資商品を扱うおすすめの3社
当サイトでは、事業として運用のしがいがある不動産投資に注目。
中でも、"楽しく"、"手間をかけずに"、"利回りが期待できる"トレンド投資商品として民泊やレンタルスペース投資が可能な転貸物件を扱う会社をピックアップしています（2021年3月31日Google検索による）。
ゆうちょ銀行（定期預金・国債）：商号等/株式会社ゆうちょ銀行 登録金融機関 関東財務局長（登金）第611号 加入協会/日本証券業協会
明治安田生命（保険・個人年金）：商号等/明治安田生命保険相互会社
SBI証券（投資信託）：商号等/株式会社SBI証券 金融商品取引業者 登録番号/関東財務局長（金商）第44号 加入協会/日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
マリオンボンド（不動産投資信託）：商号等/株式会社マリオン 第二種金融商品取引業者登録/（関東財務局長（金商）第1502号）
アセットシェアリング（不動産投資信託）：商号等/株式会社インテリックス 所属団体 一般社団法人 リノベーション協議会 公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会 一般社団法人 不動産流通経営協会 一般社団法人 全国住宅産業協会 一般社団法人 不動産証券化協会
ニッセイアセットマネジメント（リート・債券など）：商号等/ニッセイアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第369号 加入協会：一般社団法人投資信託協会／一般社団法人日本投資顧問業協会
田中貴金属工業（純金積立）：商号等/田中貴金属工業株式会社
シノケンハーモニー（不動産投資)：商号等/株式会社シノケンアセットマネジメント 投資運用業登録 関東財務局長(金商)第 3167 号
SBIソーシャルレンディング（ソーシャルトレーディング）：商号等/SBIソーシャルレンディング株式会社 第二種金融商品取引業 ： 関東財務局長（金商）第2663号 金融商品取引業協会 ： 一般社団法人第二種金融商品取引業協会 貸金業登録番号 ： 東京都知事（4）第31360号 日本貸金業協会 会員 ： 第005783号
三菱地所投資顧問（リート）：商号等/三菱地所投資顧問株式会社 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1086号 一般社団法人 投資信託協会（JITA） 一般社団法人 日本投資顧問業協会（JIAA） 一般社団法人 不動産証券化協会（ARES） 一般社団法人 不動産流通経営協会（FRK） 一般社団法人 日本ショッピングセンター協会 一般社団法人 日本内部監査協会 公益社団法人 日本監査役協会
野村不動産投資顧問（リート）：商号等/野村不動産投資顧問株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第374号 第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、投資運用業 加入協会 一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人投資信託協会
ジャパン リート アドバイザーズ（リート）：商号等/ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 金融商品取引業者登録 登録番号：関東財務局長（金商）第336号 一般社団法人投資信託協会 一般社団法人不動産証券化協会
大和ハウス アセットマネジメント（リート）：商号等/大和ハウス・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者登録番号 関東財務局長（金商）第409号
福岡リアルティ（リート）：商号等/株式会社福岡リアルティ 金融商品取引業（投資運用業）に係るみなし登録 2007年9月30日 登録番号:福岡財務支局長（金商）第10号 一般社団法人投資信託協会会員 一般社団法人不動産証券化協会会員
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント（リート）：商号等/ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者登録 登録番号 関東財務局長（金商）第335号 一般社団法人 投資信託協会 一般社団法人 不動産証券化協会
ケネディクス不動産投資顧問（リート）：商号等/ケネディクス不動産投資顧問株式会社 登録番号：関東財務局長（金商） 第2591号 一般社団法人 投資信託協会
ザイマックス（リート）：商号等/株式会社ザイマックス不動産投資顧問 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1907号（投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）
トーセイ アセット アドバイザーズ（リート）：商号等/トーセイ·アセット·アドバイザーズ株式会社 投資運用業、投資助言·代理業、第二種金融商品取引業 (関東財務局長(金商)第363号) 一般社団法人 日本投資顧問業協会 一般社団法人 投資信託協会 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 一般社団法人 不動産証券化協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
大和リアルエステートアセットマネジメント（リート）：商号等/大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 金融商品取引業者登録 関東財務局長（金商）第355号 一般社団法人 投資信託協会会員 一般社団法人 日本投資顧問業協会会員 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
みずほ銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社みずほ銀行 登録金融機関 関東財務局長（登金） 第6号加入協会：日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会一般社団法人第二種金融商品取引業協会
三井住友銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社三井住友銀行（登録金融機関） 登録番号 関東財務局長（登金）第 54 号 加入協会 日本証券業協会
りそな銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社りそな銀行 金融機関コード : 0010 登録金融機関 : 近畿財務局長(登金)第3号 加入協会 : 日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人日本クレジット協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
三菱UFJ信託銀行（退職金運用編）：商号等/三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第33号 加入している協会の名称：日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 一般社団法人日本STO協会 宅地建物取引業：届出第6号
ソニー銀行（定期預金）：商号等/ソニー銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第578号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 金融先物取引業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
SBJ銀行（定期預金）：商号等/株式会社SBJ銀行 全国銀行協会加盟 預金保険機構対象機関 登録金融機関：関東財務局長(登金)第664号 加入協会：一般社団法人 日本投資顧問業協会
GMOあおぞらネット銀行（定期預金）：商号等/GMOあおぞらネット銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第665号 一般社団法人 金融先物取引業協会加入
auじぶん銀行（定期預金）：商号等/auじぶん銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第652号 加入協会 日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会
あおぞら銀行（定期預金）：商号等/あおぞら証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第1764号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
岡安商事株式会社（純金積立など）：商号等/岡安商事株式会社 経済産業省20161108商第10号農林水産省指令28食産第3988号近畿財務局長（金商）第304号
SMBC日興証券（株式など）：商号等/株式会社SMBC信託銀行 登録金融機関： 関東財務局長（登金）第653号 加入協会： 日本証券業協会、一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
KOYO証券（投資信託・純金積立など）：商号等/ＫＯＹＯ証券株式会社 関東財務局長(金商)第1588号 日本証券業協会
DMM.com証券（米国株取引など）：商号等/株式会社DMM.com証券 第一種金融商品取引業者／第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第1629号 商品先物取引業者加入協会等日本証券業協会 日本投資者保護基金 一般社団法人金融先物取引業協会 日本商品先物取引協会 一般社団法人第ニ種金融商品取引業協会
大和証券投資信託委託（リート）：商号等/大和証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第108号 加入協会： 日本証券業協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人第二種金融商品取引業協会
楽天証券（投資信託）：商号等：楽天証券株式会社／金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第195号、商品先物取引業者 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、日本商品先物取引協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
セゾン投信（投資信託）：商号等/セゾン投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第349号 加入協会 一般社団法人投資信託協会
さわかみ投信（投資信託）：商号等/さわかみ投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第328号 加入協会 一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
ひふみ投信（投資信託）：レオス・キャピタルワークス株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第1151号 一般社団法人投資信託協会会員 一般社団法人日本投資顧問業協会会員
アセットマネジメントOne（投資信託）：商号等/アセットマネジメントOne株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第324号 商品投資顧問業者 農経 (1) 第24号 加入協会：一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
ゼック（太陽光発電投資）：商号等/株式会社ゼック 登録番号 関東財務局長（金商）第1795号 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 加入
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