不動産投資の平均利回りはいくら?

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不動産投資をやろうと思い勉強を始めたばかりの方にとって、理想的な利回りはどれくらいなのか相場がわからない方も多いと思います。ここでは最近の市場データを元に利回りの平均的なパーセンテージを解説します。

不動産投資利回りの考え方

不動産投資における「利回り」には2つあります。(年間家賃収入÷物件価格)×100で算出される「表面利回り」と、各種管理費や税金等を考慮して計算する「実質利回り」です。

表面利回りは、年間家賃収入を単純に物件の購入費用で割った数値になります。

実質利回りは、年間家賃収入から固定資産税、火災保険料、各種管理修繕費、その他手数料などを引いた額をベースに計算します。実質利回りの方が表面利回りより正確な収益力を判断するための指標と考えられています。

都内駅近の1ルームマンションの平均的な利回り

2021年4月の不動産投資家調査によると、コロナ禍の影響で人の流れが変わったものの、東京を始めとした多くの地区で前年比のほぼ横ばいとなっています。

※調査物件の条件
・交通アクセス:最寄り駅から徒歩 10 分以内
・築年数:5 年未満
・平均専用面積:25~30 ㎡
・総戸数:50 戸程度

地方都市の不動産利回りの相場

都内駅近物件と同等条件の賃貸住宅一棟の期待利回り

(日本不動産研究所 第 44 回 不動産投資家調査(2021 年 4 月時点))[PDF]
https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/20210525-kouhyou.pdf

  • 東京・城南:4.2%
  • 札幌:5.5%
  • 仙台:5.5%
  • 横浜:4.8%
  • 名古屋:5.0%
  • 京都:5.2%
  • 大阪:4.8%
  • 神戸:5.2%
  • 広島:5.8%
  • 福岡:5.1%

地方都市は都内の駅近物件と比較すると利回りが高いのがわかるかと思います。都内の利回りが4.2%であるのに対して、5.0%を切るエリアは一つもありません。一部地域では5.5%以上の利回り平均となり、都内より1.0%以上高い傾向が見てとれます。地方物件の利回りのほうが良くなるのは、物件の購入価格が都内と比較すると安いためです。利回りだけを考えると地方物件が魅力的に見えますが、地方には地方のリスクがあります。

都内の平均的な不動産投資の利回りは3%~3.5%が理想

表面利回りは物件の価格が安くて、家賃が高ければ高くなります。ただ、利回りの理想は3%~3.5%ほどだと考えています。

少し低いかな?と感じられる方も多いと思います。それは、高い利回りに惑わされず、空室率が低く継続的に家賃収入が入ることを一番だと考えるからです。同じエリア内でも物件価格が安かったり高かったりということもあるでしょう。エリアが同じだから家賃もその土地の相場でいいと思われる方もいるかもしれません。その場合は確かに利回りは高くなります。しかし、大切なのは入居者が長く住んでくれることです。物件価格が安い所は、修繕やリフォームが必要な事も多くあるので、結果利回りは低くなってしまうのです。

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