リスクを減らす不動産の分散投資

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投資を行う上で気を付けなくてはならないのが損失です。損失をなるべく小さく抑えるために行うのが分散投資です。資金を分散させることで、損失額を小さくすることが出来ます。このコンテンツでは、不動産投資が分散投資先としてどうなのか、また不動産投資を行う上で相性のいい分散投資先を紹介していきます。

不動産投資は分散投資先として優秀

結論から述べますと、分散投資として不動産投資は適した投資商品だといえます。

その理由は、

・比較的、価格変動が少ない
・長期的に安定した投資商材

という2点です。株やFXは短期売買、短期的利益の目的で始める人が多いですが、不動産投資の場合、短期的に利益を出すのはなかなか難しいというのが現状です。しかし、投機的な金融商材と比べると「時価変動が少ない=不動産自体の価格変動が少ない」ことが利点として挙げられます。

長期的に安定した運用ができる

価格変動が非常に大きなFXなどの金融商品の場合、大きく稼げる可能性がある反面、大きく損をするリスクもあります。つまりハイリスク・ハイリターンというわけです。

一方、不動産投資は先述した通り価格変動が少なく、突然莫大なリターンが生まれることもありません。しかし、長く堅実にリターンを得ることが出来るのです。つまり、不動産投資はローリスク・ミドルリターン(ローリスク・ロングリターン)であると言えます。

リターンが大きいがリスクの高い投資と、ローリスクだが長期的に安定した収益を得られる可能性の高い不動産投資の両方を行うことは、投資リスクのバランスを取る“リスクヘッジ”になります。

不動産だけの分散投資は効果的か?

不動産投資の中だけで分散投資をすることも効果的な投資戦略の1つです。不動産投資のみ行う場合、リスク分散目的に不動産を複数所有することが良くあります。しかし、ただ複数持てばいいというわけではなく、どのような不動産を所有するかということが非常に重要です。

不動産投資のみのリスク分散を効果的に行う場合、「場所」「時間」「商品」「通貨」の4つの視点から、分散について考える必要があります。

次の章で詳しく解説していきます。

不動産の分散投資の考え方で大切な4項目

場所の分散

不動産投資で安定した収益を得るには、人口減少が問題となっている日本においても、いまだに需要が中長期で見込みやすい東京、特に23区内を選ぶのがリスクが低いと言われています。しかし、投資において東京の中心部だから安定するとは言い難いものです。

例えば、新宿を起点とした、京王線・小田急線・中央線の沿線は、企業も多く高級住宅街もあるので、不動産は非常に多く人気のあるエリアといえます。しかし、社会情勢の変化に伴い多くの企業がこの地区から移転した場合など、土地の価値が下がったり人口の減少が予想されます。そうすると家賃にも影響がでて収益が出にくくなる可能性はあります。仮に、新宿駅周辺だけに部屋を複数戸もっていた場合、これらのリスクを大きくかぶることになります。だからこそ、これら企業が多くあるエリアに物件を所有しているのであれば、次はあえて商業エリアに物件を持つといった、場所によるリスク分散を考えておくのも大切です。

時間の分散

不動産の購入時期が違えば、ローン金利や物件価格が違います。同時期にいくつも不動産を購入すると、ほぼすべて似たような金利で購入してしまいます。そのため金利が変動した場合、同時期に購入した不動産の全てでローン支払い額の増加リスクを被る可能性があります。

時期をずらして不動産を所有することで、物件価格の暴落や金利上昇リスクを抑えることが出来ます。

商品の分散

商品というのは、物件の種類(単身物件、ファミリー物件など)のことを指します。

長期的な視点で考えると、地域の住人の属性が変わる可能性があることは容易に想定できます。例えば、大手企業の本社の移転でファミリー層が増えることもあれば、大学が出来て学生の一人暮らしが増えることもあるでしょう。

住人の層が変わることを前提に、同一地区内でも属性の違う投資用不動産を複数運用すればリスクの分散になります。

通貨の分散

通貨の分散は、世界経済を想定したリスク分散といえます。

仮に円の価値が大幅に下落し、米ドルの価値が大幅に向上した場合、日本の不動産の資産価値はアメリカからすると非常に低くなってしまいます。しかし、アメリカの不動産を所有しているとしたら、アメリカの不動産の価値は向上するので結果的にはイーブンとなり、リスク分散できたことになります。

分散投資に向いている不動産の種類

分散投資でリスクヘッジをするのに向いている不動産投資は、

都内23区での区分所有
都内23区での一棟所有

の2つです。その中でも特に、新宿・渋谷などのビジネスや商業の中心地はリスクが少ないです。その理由は、ビジネスや商業の中心でもあり人口減少が起きている現在の日本の状況でも人口が減少しづらい地域だからです。

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