不動産投資における融資のポイントとは？
不動産投資において、投資用の賃貸物件の購入費用を融資でまかなうことは一般的ですが、適切な融資の活用には注意すべきポイントも少なくありません。
このページでは、不動産投資における融資の活用について詳しく解説しています。
不動産投資融資の特徴とは？
不動産投資ローンでは事業性や採算性が審査される
不動産の購入費用をまかなう融資としては、住宅購入費の融資を受ける住宅ローンが一般的ですが、不動産投資ローンでは特にビジネスとしての事業性や採算性が融資審査において重視されることが特徴です。
物件の状態や特性も考慮した上で投資計画の実現性がチェックされるため、融資の審査を受ける前にしっかりとした事業戦略の構築に努めなければなりません。
融資の金額は？
住宅ローンの場合、返済金は主として借主の給与から支払われることになります。しかし不動産投資ローンでは、返済金は入居者からの家賃収入が原資です。そのため、仮に給与所得がそこまで高額でない人であっても、不動産投資としての魅力が十分に伝わり、担当者からの信頼を得られれば、家賃収入に応じて住宅ローンの場合よりも高額な融資を受けられる可能性があります。
ただし、融資額が大きくなれば返済額も大きくなるため、キャッシュフローが破綻しないよう一層に慎重なプランニングが不可欠です。
融資の金利
不動産投資ローンは住宅ローンよりも高めの金利で設定されます。理由としては不動産投資におけるリスクを考慮されるからです。
金利の大小はキャッシュフローを直撃する要素です。そのため、可能な限り低金利のローンを実現できるように、ニーズに合致した金融機関を探すようにしてください。
また、ローン完済まで金利が一定の固定金利と、定期的に金利が見直される変動金利のどちらにすべきか考えることも必要です。
不動産投資の融資を利用するメリットとは？
自己資金が少なくても有益な物件を購入できる
不動産投資に融資を活用する最大のメリットは、自己資金が少なくても高額な不動産を購入できる点でしょう。不動産投資はどうしても物件を取得するための初期費用が高額になりがちです。そのため、その費用を全て自己資金でまかなうことは一般人にとって現実的でありません。
適切なローンを選択することで、リスクをコントロールしながら高額な物件を購入して不動産投資を始められます。また、購入した不動産を現物資産として保有できることもメリットです。
予期せぬトラブルに備えて現金を残しておける
不動産投資を始めてから予期せぬトラブルが起きることもあります。その際、最初にローンを活用して現金を手元に残しておけば、トラブルが深刻化する前に対処できる可能性も高まります。
余裕のない状態ではキャッシュフローの破綻リスクが高まるでしょう。
投資を拡大しやすい
不動産投資が順調に進むと、投資範囲を拡大したいと考えることもあります。そのような場合、融資を利用できればスムーズに事業規模を拡大して収益性を向上することが可能です。
返済金を家賃収入でまかなえる
住宅ローンでは返済金として給料の一部を使わなければなりませんが、不動産投資ローンでは家賃収入を返済金に当てるため、給料が目減りしないといった特徴があります。その結果、実生活を安定させられる点はメリットです。
団体信用生命保険（団信）を利用できる可能性
不動産投資ローンの中には団体信用生命保険（団信）への加入が必須なものもあります。
団信に加入していると、借主が死亡したり重大な障害を負ったりした際、その時点でローンの残債が保険でまかなわれます。
団信加入には保険料がかかりますが、条件次第では大きなメリットになるでしょう。
不動産投資の融資で必要な書類
不動産投資ローンを申請するためには、以下のような書類が必要です。なお、実際の必要書類はローンの担当者や不動産投資会社の担当者へご確認ください。
- 物件概要書
- 売買契約書
- レントロール
- 重要事項説明書
- 登記謄本
- 公図
- 建築確認済証
- 身分証明書
- 勤務先の概要・履歴書
- 納税証明書（直近3年分）
- 不動産投資に関連する資格等の証明書
- 賃貸借契約書・支払通帳・ローン返済計画表
- その他、求められる書類
必要書類には公的機関で請求するものと、自分で作成したり不動産会社に用意してもらったりするものがあります。自分で作成する場合は情報の不足がないよう注意してください。
不動産投資で融資を受ける際の流れ
不動産投資ローンの申込みから融資実施までは以下のような流れになります。
申請先の検討と申請準備
不動産投資ローンを申し込むためには、まず自分のニーズに合致する金融機関を比較検討しなければなりません。なお、不動産投資会社から信頼できる金融機関や融資を紹介してもらうことも有効です。
ローン審査の申込み
融資を受けるには、金融機関の審査に合格しなければなりません。不動産投資ローンでは特に事業性や客観的な信頼性がチェックされるため、資料やデータは不足なく提供することが重要です。
不動産投資会社から金融機関を紹介されている場合、審査の傾向や要チェックポイントなどを詳しく聞くことも大切です。
審査開始と審査期間
必要書類がそろっていれば金融機関において審査が行われます。
審査結果が出るまでは平均して数週間から1ヶ月ほどがかかるため、スケジュールには余裕を持っておきましょう。
融資決定
融資審査に合格すると、融資決定通知と共に細かい融資条件を規定する資料が届きます。なお、融資可能な額や融資期間、金利などの条件もこの時に提供されます。
融資の実行
審査に合格して、融資内容や条件に納得できれば、改めて金融機関と融資契約を締結することになるでしょう。なお、契約内容は契約書へサインする前に十分な検討を行って、自分が描く投資プランとの整合性を確かめてください。
また、融資金の支払い方法やタイミングについてもきちんと確認しておくことが大切です。
返済の開始
融資の返済は毎月の支払いで行いますが、たとえ空室が生じて家賃収入がゼロになっても返済を止めることはできないため、キャッシュフローが破綻しないよう余裕を考えながらリスク管理を行うことが重要です。
不動産投資のために融資を受ける際のポイント
融資の申請者の与信と投資事業の収益性
不動産投資ローンの融資審査に合格したければ、申請者の与信と投資プランの収益性を無視することはできません。
申請者の与信とは、申請者の経済的・社会的な信用であり、勤務先や収入状況、勤続年数や信用機関からの情報などによって総合的に判断されます。
信用できない相手に金融機関がお金を貸してくれることはなく、申請者が借主として誠実に返済していけるように証明することが肝心です。
また、投資事業の信頼性を高められるよう、しっかりとした投資プランも用意しておきます。
過去にブラックリストへ載った人は？
ブラックリストに載っている状態とは、借金の滞納や支払いの遅延などによって信用情報に傷が付いている状態です。実際にブラックリストと呼ばれるリストがあるわけでなく、信用機関に事故記録が残っている場合、「ブラックリストに載っている」と表現されます。
ブラックリストに載っている状態では融資を受けられない可能性が高まるため、信用情報について確認しておくことも必要です。
必要書類がそろっているか
きちんと必要書類がそろっているかどうかもチェックポイントです。
必要書類の用意や提出は、申請者がどれだけ真面目にローン審査へ向き合っているか確認できる象徴にもなります。また、不動産投資への理解度を判断するポイントとしてもチェックされます。
事業規模の拡大を見据えたローン選択
将来的に所有する物件を増やして事業規模を拡大していきたい場合、融資を申し込む順番も重要です。
ローン審査において他の融資の返済状況は重要なチェック項目になるため、申し込む融資の順番も長期的に考えることが肝要です。
なお、当然ながら現時点で返済の滞納があるような場合、次に申し込むローン審査が厳しくなると考えられます。
金利や返済期間（返済終了時期）
金利や返済期間（完済終了時期）は融資の申込みで非常に重要な部分です。
返済期間が短くなれば支払う利息も減りますが、毎月の返済額が大きくなるためキャッシュフローの崩壊リスクが高まります。
一方、毎月の返済金を過度に下げてしまうと、定年退職後もローン返済が続くことになり、老後の資産構築が理想通りに進まないかも知れません。
不動産投資ローンにおける一般的な考え方として、ローンの返済は現役世代として収入がある間に完了することが望ましいとされています。
定年退職後は現役時代と比較して収入が大幅に低下しやすいため、退職後にもローン返済が残っていると突発的なトラブルに対応できないリスクが増大します。
適切な融資の活用には不動産投資への習熟が重要
金融機関ごとに融資の条件や審査基準が異なっており、自分の不動産投資にとって最適な融資プランを見つけようとすれば、そもそも不動産投資の特徴やリスクなどをしっかりと理解しておかなければなりません。
不動産投資と一口に言っても実際は様々な種類があり、それぞれに特徴やメリット・デメリットも変わります。そのため、各投資の特性を理解した上で、自分の目的やニーズへ合致するプランを見つけることが肝心です。
不動産投資の勉強法には書籍やインターネットを利用する他にも、セミナーへ参加したり個人相談を受けたりと様々な方法があり、常に最新の情報へ触れることを意識しながら将来に向けた投資戦略を構築していきましょう。
事業性の高い投資商品を扱うおすすめの3社
当サイトでは、事業として運用のしがいがある不動産投資に注目。
中でも、"楽しく"、"手間をかけずに"、"利回りが期待できる"トレンド投資商品として民泊やレンタルスペース投資が可能な転貸物件を扱う会社をピックアップしています（2021年3月31日Google検索による）。
ゆうちょ銀行（定期預金・国債）：商号等/株式会社ゆうちょ銀行 登録金融機関 関東財務局長（登金）第611号 加入協会/日本証券業協会
明治安田生命（保険・個人年金）：商号等/明治安田生命保険相互会社
SBI証券（投資信託）：商号等/株式会社SBI証券 金融商品取引業者 登録番号/関東財務局長（金商）第44号 加入協会/日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
マリオンボンド（不動産投資信託）：商号等/株式会社マリオン 第二種金融商品取引業者登録/（関東財務局長（金商）第1502号）
アセットシェアリング（不動産投資信託）：商号等/株式会社インテリックス 所属団体 一般社団法人 リノベーション協議会 公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会 一般社団法人 不動産流通経営協会 一般社団法人 全国住宅産業協会 一般社団法人 不動産証券化協会
ニッセイアセットマネジメント（リート・債券など）：商号等/ニッセイアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第369号 加入協会：一般社団法人投資信託協会／一般社団法人日本投資顧問業協会
田中貴金属工業（純金積立）：商号等/田中貴金属工業株式会社
シノケンハーモニー（不動産投資)：商号等/株式会社シノケンアセットマネジメント 投資運用業登録 関東財務局長(金商)第 3167 号
SBIソーシャルレンディング（ソーシャルトレーディング）：商号等/SBIソーシャルレンディング株式会社 第二種金融商品取引業 ： 関東財務局長（金商）第2663号 金融商品取引業協会 ： 一般社団法人第二種金融商品取引業協会 貸金業登録番号 ： 東京都知事（4）第31360号 日本貸金業協会 会員 ： 第005783号
三菱地所投資顧問（リート）：商号等/三菱地所投資顧問株式会社 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1086号 一般社団法人 投資信託協会（JITA） 一般社団法人 日本投資顧問業協会（JIAA） 一般社団法人 不動産証券化協会（ARES） 一般社団法人 不動産流通経営協会（FRK） 一般社団法人 日本ショッピングセンター協会 一般社団法人 日本内部監査協会 公益社団法人 日本監査役協会
野村不動産投資顧問（リート）：商号等/野村不動産投資顧問株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第374号 第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、投資運用業 加入協会 一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人投資信託協会
ジャパン リート アドバイザーズ（リート）：商号等/ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 金融商品取引業者登録 登録番号：関東財務局長（金商）第336号 一般社団法人投資信託協会 一般社団法人不動産証券化協会
大和ハウス アセットマネジメント（リート）：商号等/大和ハウス・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者登録番号 関東財務局長（金商）第409号
福岡リアルティ（リート）：商号等/株式会社福岡リアルティ 金融商品取引業（投資運用業）に係るみなし登録 2007年9月30日 登録番号:福岡財務支局長（金商）第10号 一般社団法人投資信託協会会員 一般社団法人不動産証券化協会会員
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント（リート）：商号等/ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者登録 登録番号 関東財務局長（金商）第335号 一般社団法人 投資信託協会 一般社団法人 不動産証券化協会
ケネディクス不動産投資顧問（リート）：商号等/ケネディクス不動産投資顧問株式会社 登録番号：関東財務局長（金商） 第2591号 一般社団法人 投資信託協会
ザイマックス（リート）：商号等/株式会社ザイマックス不動産投資顧問 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1907号（投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）
トーセイ アセット アドバイザーズ（リート）：商号等/トーセイ·アセット·アドバイザーズ株式会社 投資運用業、投資助言·代理業、第二種金融商品取引業 (関東財務局長(金商)第363号) 一般社団法人 日本投資顧問業協会 一般社団法人 投資信託協会 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 一般社団法人 不動産証券化協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
大和リアルエステートアセットマネジメント（リート）：商号等/大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 金融商品取引業者登録 関東財務局長（金商）第355号 一般社団法人 投資信託協会会員 一般社団法人 日本投資顧問業協会会員 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
みずほ銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社みずほ銀行 登録金融機関 関東財務局長（登金） 第6号加入協会：日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会一般社団法人第二種金融商品取引業協会
三井住友銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社三井住友銀行（登録金融機関） 登録番号 関東財務局長（登金）第 54 号 加入協会 日本証券業協会
りそな銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社りそな銀行 金融機関コード : 0010 登録金融機関 : 近畿財務局長(登金)第3号 加入協会 : 日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人日本クレジット協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
三菱UFJ信託銀行（退職金運用編）：商号等/三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第33号 加入している協会の名称：日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 一般社団法人日本STO協会 宅地建物取引業：届出第6号
ソニー銀行（定期預金）：商号等/ソニー銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第578号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 金融先物取引業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
SBJ銀行（定期預金）：商号等/株式会社SBJ銀行 全国銀行協会加盟 預金保険機構対象機関 登録金融機関：関東財務局長(登金)第664号 加入協会：一般社団法人 日本投資顧問業協会
GMOあおぞらネット銀行（定期預金）：商号等/GMOあおぞらネット銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第665号 一般社団法人 金融先物取引業協会加入
auじぶん銀行（定期預金）：商号等/auじぶん銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第652号 加入協会 日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会
あおぞら銀行（定期預金）：商号等/あおぞら証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第1764号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
岡安商事株式会社（純金積立など）：商号等/岡安商事株式会社 経済産業省20161108商第10号農林水産省指令28食産第3988号近畿財務局長（金商）第304号
SMBC日興証券（株式など）：商号等/株式会社SMBC信託銀行 登録金融機関： 関東財務局長（登金）第653号 加入協会： 日本証券業協会、一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
KOYO証券（投資信託・純金積立など）：商号等/ＫＯＹＯ証券株式会社 関東財務局長(金商)第1588号 日本証券業協会
DMM.com証券（米国株取引など）：商号等/株式会社DMM.com証券 第一種金融商品取引業者／第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第1629号 商品先物取引業者加入協会等日本証券業協会 日本投資者保護基金 一般社団法人金融先物取引業協会 日本商品先物取引協会 一般社団法人第ニ種金融商品取引業協会
大和証券投資信託委託（リート）：商号等/大和証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第108号 加入協会： 日本証券業協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人第二種金融商品取引業協会
楽天証券（投資信託）：商号等：楽天証券株式会社／金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第195号、商品先物取引業者 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、日本商品先物取引協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
セゾン投信（投資信託）：商号等/セゾン投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第349号 加入協会 一般社団法人投資信託協会
さわかみ投信（投資信託）：商号等/さわかみ投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第328号 加入協会 一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
ひふみ投信（投資信託）：レオス・キャピタルワークス株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第1151号 一般社団法人投資信託協会会員 一般社団法人日本投資顧問業協会会員
アセットマネジメントOne（投資信託）：商号等/アセットマネジメントOne株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第324号 商品投資顧問業者 農経 (1) 第24号 加入協会：一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
ゼック（太陽光発電投資）：商号等/株式会社ゼック 登録番号 関東財務局長（金商）第1795号 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 加入
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