不動産投資の運用費・管理費について

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家賃収入がなければ不動産投資であるマンション・アパート経営は成り立ちません。しかし、家賃ばかりに注目してしまうのも良くない事です。なぜならば、マンション・アパート経営における最終的な目標は、得られた家賃から諸経費を差し引いた純利益だからです。それがいわゆる「実質利回り」と言われるものになります。マンション・アパート経営などの不動産投資における諸経費の中でも、特に注目しなくてはいけないのが管理費です。この管理費を見落としてしまうと、家賃や入居率が良くても得られる利益が少ないということにもなります。管理費の性質をよく理解し、適切に判断できるようにしておきましょう。

オーナーと入居者が見る管理費の違い

オーナーと入居者では、管理費と聞いてイメージするものが異なっています。まずは管理費とは何か考えてみましょう。

オーナー視点

オーナーにとって管理費とは、物件を管理するために必要な費用になります。オーナーにとっての管理費は大きく分けると二つあります。

一つ目は共用部分に関するもので、分譲物件の場合は管理組合や建物管理会社に管理費を毎月納めます。

二つ目は専有部分に関するもので、一般的に家賃の数%を管理代行手数料として支払い、管理会社に委託します。

つまりオーナーにとって管理費は、管理会社等への「委託料」となります。

入居者視点

入居者にとって管理費とはどういうものでしょうか。多くの物件は、月々の家賃とともに管理費(共益費)を徴収しています。管理費は物件の維持・管理に使われており、住まいの環境を整えるために必要なものです。しかし、家賃と一緒に支払っていることもあり+αというイメージがあります。

視点の違いを理解しましょう。

このように考えると、オーナーと入居者における管理費の違いが明確になります。オーナーとしては「マンション経営における必要経費」、入居者としては「家賃とほぼ同じ」ということになります。

賃貸物件を借りたことがある人は、「管理費」=「家賃と一緒に払うもの」をイメージするかもしれません。入居者の感覚では、何にどれだけの費用がかかっているのか詳しくわからないこともあり、管理費を支払いたくないという気持ちの方も多いと思います。しかし、オーナーとして物件を維持・管理していくことを考えると、視点は変わってきます。専有部分に関する賃貸管理業務は、入居者の確保から賃貸借契約の締結に始まり、入居中の設備不良の対応、退去手続きに至るまで、専門的な業務が多く上に範囲も多岐にわたります。また、物件の共用部分に関しては定期的な清掃や設備のメンテナンス、修繕計画などさまざまな場所を管理する必要があり、自分ひとりは対処しきれないことも出てきます。そのような事を建物管理会社や管理組合に任せることで、本業に支障をきたすことなく不動産投資としてのマンション・アパート経営を行うことができます。

このように考えると、管理委託料として管理費を支払うことのメリットを理解することができるのではないでしょうか。

管理費は必要経費ととらえる

事業であるマンション経営では必要経費は税金対策にも有効

管理費を必要経費ととらえれば、課税収入を小さくしてくれる働きがあるということが分かります。マンション経営の税金は、課税収入(収入-諸経費)によって決まります。税金を抑えたいのであれば、経費を多くすることは有効な方法です。

管理費はリスクを抑えるための必要経費

管理費をあらかじめ収入を調整する必要経費として考えれば、無駄に感じることはなくなるでしょう。さらには管理費に加え、リフォーム費用や設備交換費用などを必要経費としてうまく収支に組み込んでおけば、いざという場合にも柔軟な対応が可能となります。

サブリース契約における手取り減少分も管理費と考える

賃貸管理会社の中には、サブリース(家賃保証)のサービスを提供しているところもあります。サブリース契約をすると通常の管理委託よりも月々の手取りは減ることもありますが、空室期間リスクを受け持ってもらうための費用と考えると、広義の意味では管理費と同分類といえます。

自主管理のメリット・デメリット

マンションオーナーになったときに管理費の捻出を嫌がるあまり、物件を自分で管理しようとする人もいます。その場合管理費を支出する必要はありません。しかし、管理の手間や労力が必要となるうえに、サービス内容が不十分となるおそれがあります。そうなった際に、入居者が出て行って家賃収入が減ってしまっては本末転倒です。よほどの場合を除き、管理業者に委託するのが不動産投資においては基本です。

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