おすすめしない不動産投資とは

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ネットなどで不動産投資について検索すると、「不動産投資は危険」「不動産投資は損をするからやめるべき」という検索結果が多く出てきます。不動産投資は怖い物というイメージの方も多いかと思います。ここでは、不動産投資のリスクと併せてメリットについて解説していきます。不動産投資を行う上での注意点やリスクをよく理解し、本当にやめるべきものか自分自身で判断しましょう。

不動産投資はなぜ不安になるのか

投資は頭の良い大人がするものというイメージが昔はありました。今では株式投資やFXなど、若者を中心に多くの人が気軽に投資を行えるようになりました。つまり投資に対する敷居が低くなってきたという事です。その一方で、同じ投資でも不動産投資についてはまだ身近なものだとは言い難い部分があります。実際に、投資と言えば株式やFXを連想する人が大多数だと思います。そのような身近にない物に対する恐怖や不安が、不動産投資は怖い物という印象を作ってしまうのです。人間の心理として、知らない物への漠然とした不安が悪いイメージを思い起こさせてしまうのです。

不動産投資のリスク

不動産投資を行う上でのリスクは大きく8つあります。以下にてそれぞれのリスクを説明していきます。

1.空室、滞納

不動産投資での収入は主に家賃なので、長く空室状態や家賃の滞納が発生してしまうと収入が無くなってしまいます。そのリスクを少しでも減らすためにはいくつか方法があります。

まず最初の物件選びの段階から、「利回り」や「物件価格」だけではなく、新築や駅近物件などの需要が高く空室リスクの低い物件かどうかという点で選ぶようにしましょう。

2つ目はサブリース契約です。サブリース契約は、不動産会社が物件の所有者(ここではあなた)から物件を借り上げてくれます。不動産会社が借主になるので空室時も安定して家賃が入ってくるというわけです。

3つ目は、入居者と賃貸借契約を結ぶ際に保証会社を間に入れます。仮に入居者が家賃を滞納しても、保証会社が家賃を支払ってくれるのでリスクを回避できます。

これらの対策をすることによって空室・滞納に対するリスクを減らすことが出来ます。しかし、それなりの手数料も取られますので良く考えて対策をするようにしましょう。

2.天災や事故

地震や台風、火災などで物件を失ってしてしまった場合、大きな損失になります。災害はいつくるか分からないし、対策した所で自然の脅威に勝つことは出来ません。そのため、火災保険や地震保険に入ることをおすすめします。

物件選びの際に、行政のハザードマップ等で災害の可能性がどの程度ある場所なのか調べるようにしましょう。

3.金利上昇

ローンを組んで物件を購入した場合、金利が上昇すれば支払い額が増え収支も悪化するおそれがあります。返済額は大きいが短期間で返済するか、ローンの固定金利商品を利用しましょう。しかし、ローンの固定金利を提供している金融機関は少ないので探すのに一苦労しそうです。

4.資金流動化

物件は、条件によって売却しにくいということも考えられます。その中で立地は重要な要素なので、駅近物件など流動性の高い物件を探すようにしましょう。

5.不動産価格下落

物件を売却する際に、大きく価格が下落する事のないように立地が良い物件を選ぶようにしましょう。家賃収入を継続して得ることができ、売却時も値崩れしにくいような場所(23区内や住みたい街ランキング上位の街)を選びましょう。

6.デフレ

デフレがおこると、不動産価格や家賃も連動して下落する可能性があります。そうなると、不動産を売却する際に売却金額でローンを完済できない可能性が高まります。対策として、デフレ時も不動産価格が下落しにくい好立地の物件を選びましょう。

7.建物の老朽化

不動産は現物資産なので、物件は経年劣化していき基本的には築年数と共に売却額や家賃は下がっていきます。そうなると不動産投資から得られる収入も下がってしまいます。対策として必要なことは、定期的なメンテナンスや大規模修繕を行うことです。その際に大切となるのが、メンテナンス費用や修繕費用をきちんと収支に組み込んでおき、いざというときに必要な対応ができる収支計画にしておくことです。

8.手続きに手間がかかる

売却手続きや賃貸借契約手続きなどに時間が非常にかかります。サラリーマンなどは、その時間をどうやって作るかも考えなくてはなりません。

不動産投資のメリット

不動産投資の最大のメリットは、うまくいけば本業の他に安定した収入が入ってくることです。物件運営の大半を不動産会社に委託してしまえば、手間も多くはかかりません。

また、昨今メディアで将来の私たちが受け取る年金を不安視する報道が相次いでおり、老後の不安を抱える人も少なくありません。体力に自信がある人は年金世代になっても働き続けて収入を得られますが、いざ病気になれば仕事を辞めざるを得ず、体力も低下するので現役時代ほど長い時間は働けない可能性もあります。そのように、老後に不安がある人にとって自身の健康リスクとは関係なく安定的に収入を得られるので大いに注目されています。

不動産投資を成功させるには

不動産投資が成功するかどうかは、家賃収入が安定的にあるかどうかに限ります。そのため、前述している通り需要がある物件を探し出せるかが重要になってきます。物件の状態はもちろん、立地や再開発の可能性のある土地なども詳しく調べておくとよいでしょう。

結局不動産投資は良いのか悪いのか

不動産投資が良いのか悪いのかは、結局のところ自身の判断でしかないということです。リスクやメリットを十分に天秤にかけ、自分に合った投資なのか、しっかりと経営者として成り立てるのかを判断し行いましょう。少しでも自分に合わないと感じたら、別の投資を選択するのが無難でしょう。

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