賃貸物件の転貸（またがし）はダメなの？
突然の長期出張などの理由で、今居住している賃貸物件を長く空けることもあるでしょう。その際、賃貸物件を解約し、引っ越しする手もありますが、居心地のいい居住空間を手放すのは惜しいと思う人もいるはずです。そんなケースで起こりやすいのが「賃貸物件の転貸（またがし）」。このページでは賃貸物件の転貸（またがし）について分かりやすく解説するので、安易に転貸する前にチェックしてください。
そもそも転貸（またがし）とは？
転貸とは賃借している物件を第三者に使用させることで、もし賃貸人の許可なく転貸を行った場合は無断転貸と呼びます。民法において無断転貸は禁じられており、もし無断転貸を行った場合には契約の解除をすることが可能と定めてあるので注意しましょう。つまりオーナーに許可なく第三者に貸し出せば、退去を命じられるなどトラブルに発展する可能性があるのです。
転貸（またがし）は絶対にNG
たとえ民法で禁じられているからと言っても、バレなければ大丈夫！と安易に判断し、転貸をしたいと思う人もいるでしょう。しかし転貸をすることによって、様々なトラブルに巻き込まれる恐れもあるので絶対に転貸をしてはいけません。
民法や国土交通省でも禁止事項となっている
前述したとおり、民法612条（※1）で賃貸人の同意がない転貸はできないと明記されており、民法上でハッキリと禁止事項になっています。さらに国土交通省による「賃貸住宅標準契約書」（※2）においても又貸しは禁止事項の一つになっており、無断転貸は契約違反となるのです。法律を遵守するためにも、転貸はNG行為といえます。
※1参照：民法 | e-Gov法令検索 民法第六百十二条https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089
※2参照：国土交通省 住宅：『賃貸住宅標準契約書』についてhttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html
貸主・借主の双方のリスクも
基本的に賃貸物件で何らかのトラブルが発生した時は、貸主と借主で解決するのが一般的です。しかし貸主に相談なく第三者に転貸した場合には、トラブルに巻き込まれるのは第三者になってしまい、居住していない借主が迅速にトラブル解決を図ることは現実的に難しいでしょう。そもそも賃貸物件のトラブル解決は非常に難しく、複雑化しやすいと言われているため、第三者という立場の存在が入ることによって、よりトラブル解決を難しくさせてしまいます。トラブル解決が出来ずに裁判沙汰になってしまうこともあるため注意が必要です。
転貸した人が全責任を負う
賃貸物件で火災や漏水などのトラブルに巻き込まれた場合、基本的には損害賠償保険で補償を受けられるでしょう。しかしケースによっては借主が損害賠償責任を負うことになってしまい、自分自身が関わっていないとしても多大な負担がかかってしまいます。さらに近隣住民や大家さんへの謝罪なども必要になってくるため、経済的・身体的・精神的な負担を負うこともあるでしょう。責任を負う覚悟がなければ、転貸行為は絶対に避けてください。
信頼性の消失
忘れがちですが、賃貸契約を交わすのは信頼関係が成り立っているからです。大家さんの立場だと、仕事や給与などをチェックし信頼できる相手だと思うからこそ物件を貸そうと思います。そんな信頼していた相手が転貸し、第三者の相手が居住していると判明すれば、信頼関係は一瞬にして崩れてしまうでしょう。そうなれば不動産の関連会社のブラックリストに載ってしまうリスクが高まり、賃貸物件が借りにくくなる可能性も。その結果、居住する物件選びに支障をきたしてしまうので注意が必要です。
そもそも契約違反
賃貸物件の転貸は、契約会社や大家さんの許可がなければ契約違反になります。それはトラブルが発生した時に、責任の所在が分からなくなるからです。そのため大家さんに口約束だけで転貸のことを伝えたとしても、正式に書面に残していなければ無断転貸と判断されてしまうでしょう。もし契約違反となれば、違約金を支払う可能性も高く、強制退去のリスクもあります。さらに大きな問題があれば、裁判になるケースも少なくありません。そのため安易な気持ちで転貸するのは、絶対に良くないのです。
賃貸物件の転貸が発覚した場合
違約金の発生
賃貸物件の転貸が発覚すると、契約違反とみなされてしまい、違約金の請求をされるケースがほとんどです。基本的に賃貸借契約を入居する前に交わしており、その契約に基づき貸主は借主を信頼して物件を貸しています。しかし第三者に勝手に貸し出していると分かれば、信頼関係は一切なくなり、契約が解除されてしまうでしょう。もし違約金に納得できずに支払わなければ、裁判沙汰になるケースもあり、非常に身体的・精神的な負担がかかってしまいます。違約金は家賃数か月分にもなるケースが多く、金銭的な負担も大きくなるでしょう。
強制退去のリスク
民法上でも法律違反とみなされているため、無断の転貸が分かれば契約解除だけでなく、強制退去のリスクも高くなります。強制退去になれば違約金だけでなく、退去に要した費用も発生するので、より経済的負担が大きくなるでしょう。たとえ時間がなくても、急いで退去しなければならないのは非常に大変な作業と言えます。
家賃保証会社への対応
多くの賃貸物件では家賃保証会社に加入しています。家賃保証会社とは、もし借主が家賃の支払いが滞った場合には借主の代わりに貸主に家賃を支払う会社のことです。そのあとで家賃保証会社は手数料をプラスし、借主に費用の請求を行うという流れになっており、もし転貸した第三者が家賃を支払わなければ、借主が請求されてしまうでしょう。もし家賃保証会社に支払わなければ、ブラックリストに名前が載ってしまい、今後賃貸物件が借りられない状態になることも。
設備の修理費用を負担
基本的に賃貸物件は原状に戻した状態で、退去しなければなりません。もし故意や過失によって設備が壊れてしまえば、多額の修理費用を負担しなければならないでしょう。自身が壊したものであれば、納得し支払うこともできるかもしれません。しかし第三者によって壊れた設備に関しても、費用の負担をする必要があり、精神的なストレスがかかってしまいます。
実は危険！勝手なルームシェアはNG
転貸というと借主は住まずに、第三者に貸し出すケースをイメージする人が多いでしょう。しかし入居当初は一人で契約したにもかかわらず、恋人との同棲や友人とのルームシェアなども転貸と判断されかねません。そのため居住する人数が変更になる場合も必ず大家さんや管理会社に伝えることが大切です。反対に複数人で居住することを伝え契約した場合に同居が解消となったケースも伝えるようにしましょう。
転貸と判断されないように、契約時から変更が少しでも発生した場合には早めに大家さんや管理会社に相談してください。
民泊も無断転貸扱いになる！
近年、注目を浴びている宿泊スタイルと言えば「民泊」。一般住宅で宿泊サービスが提供できるため、副収入の手段として民泊を始める人も多いでしょう。しかし賃貸物件で大家さんや管理会社の許可なく民泊をはじめてしまうと、無断転貸となる可能性も高いので注意が必要です。数日しか宿泊させない民泊ですが、民泊のことが判明すれば重大な契約違反として強制退去に繋がり、損害賠償を請求される可能性もあります。気軽に副収入が得られるからと判断せずに、民泊を行っても大丈夫かどうかを大家さんや管理会社に確認するようにしましょう。
プロに相談するのも大切
転貸を無断で行えば、大きなリスクを負うことになり、経済的にも身体的にも精神的にもストレスがかかります。安易な判断で転貸したことによって、将来的にも影響をきたしてしまうでしょう。そのため無断で転貸することは避け、何らかの事情があるのなら大家さんや管理会社に相談してみてください。
また部屋を第三者に貸し出すことで利益を得たいと考えているのであれば、まずはプロに相談するのもアリです。プロに相談することで法を遵守した適切な手段、かつ堅実に実行できる方法についてアドバイスをもらえるでしょう。プロのアドバイスを参考にしつつ、どのような手段がベストなのか、しっかりと検討してみてください。
事業性の高い投資商品を扱うおすすめの3社
当サイトでは、事業として運用のしがいがある不動産投資に注目。
中でも、"楽しく"、"手間をかけずに"、"利回りが期待できる"トレンド投資商品として民泊やレンタルスペース投資が可能な転貸物件を扱う会社をピックアップしています（2021年3月31日Google検索による）。
ゆうちょ銀行（定期預金・国債）：商号等/株式会社ゆうちょ銀行 登録金融機関 関東財務局長（登金）第611号 加入協会/日本証券業協会
明治安田生命（保険・個人年金）：商号等/明治安田生命保険相互会社
SBI証券（投資信託）：商号等/株式会社SBI証券 金融商品取引業者 登録番号/関東財務局長（金商）第44号 加入協会/日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
マリオンボンド（不動産投資信託）：商号等/株式会社マリオン 第二種金融商品取引業者登録/（関東財務局長（金商）第1502号）
アセットシェアリング（不動産投資信託）：商号等/株式会社インテリックス 所属団体 一般社団法人 リノベーション協議会 公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会 一般社団法人 不動産流通経営協会 一般社団法人 全国住宅産業協会 一般社団法人 不動産証券化協会
ニッセイアセットマネジメント（リート・債券など）：商号等/ニッセイアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第369号 加入協会：一般社団法人投資信託協会／一般社団法人日本投資顧問業協会
田中貴金属工業（純金積立）：商号等/田中貴金属工業株式会社
シノケンハーモニー（不動産投資)：商号等/株式会社シノケンアセットマネジメント 投資運用業登録 関東財務局長(金商)第 3167 号
SBIソーシャルレンディング（ソーシャルトレーディング）：商号等/SBIソーシャルレンディング株式会社 第二種金融商品取引業 ： 関東財務局長（金商）第2663号 金融商品取引業協会 ： 一般社団法人第二種金融商品取引業協会 貸金業登録番号 ： 東京都知事（4）第31360号 日本貸金業協会 会員 ： 第005783号
三菱地所投資顧問（リート）：商号等/三菱地所投資顧問株式会社 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1086号 一般社団法人 投資信託協会（JITA） 一般社団法人 日本投資顧問業協会（JIAA） 一般社団法人 不動産証券化協会（ARES） 一般社団法人 不動産流通経営協会（FRK） 一般社団法人 日本ショッピングセンター協会 一般社団法人 日本内部監査協会 公益社団法人 日本監査役協会
野村不動産投資顧問（リート）：商号等/野村不動産投資顧問株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第374号 第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、投資運用業 加入協会 一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人投資信託協会
ジャパン リート アドバイザーズ（リート）：商号等/ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 金融商品取引業者登録 登録番号：関東財務局長（金商）第336号 一般社団法人投資信託協会 一般社団法人不動産証券化協会
大和ハウス アセットマネジメント（リート）：商号等/大和ハウス・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者登録番号 関東財務局長（金商）第409号
福岡リアルティ（リート）：商号等/株式会社福岡リアルティ 金融商品取引業（投資運用業）に係るみなし登録 2007年9月30日 登録番号:福岡財務支局長（金商）第10号 一般社団法人投資信託協会会員 一般社団法人不動産証券化協会会員
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント（リート）：商号等/ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者登録 登録番号 関東財務局長（金商）第335号 一般社団法人 投資信託協会 一般社団法人 不動産証券化協会
ケネディクス不動産投資顧問（リート）：商号等/ケネディクス不動産投資顧問株式会社 登録番号：関東財務局長（金商） 第2591号 一般社団法人 投資信託協会
ザイマックス（リート）：商号等/株式会社ザイマックス不動産投資顧問 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1907号（投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）
トーセイ アセット アドバイザーズ（リート）：商号等/トーセイ·アセット·アドバイザーズ株式会社 投資運用業、投資助言·代理業、第二種金融商品取引業 (関東財務局長(金商)第363号) 一般社団法人 日本投資顧問業協会 一般社団法人 投資信託協会 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 一般社団法人 不動産証券化協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
大和リアルエステートアセットマネジメント（リート）：商号等/大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 金融商品取引業者登録 関東財務局長（金商）第355号 一般社団法人 投資信託協会会員 一般社団法人 日本投資顧問業協会会員 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
みずほ銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社みずほ銀行 登録金融機関 関東財務局長（登金） 第6号加入協会：日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会一般社団法人第二種金融商品取引業協会
三井住友銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社三井住友銀行（登録金融機関） 登録番号 関東財務局長（登金）第 54 号 加入協会 日本証券業協会
りそな銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社りそな銀行 金融機関コード : 0010 登録金融機関 : 近畿財務局長(登金)第3号 加入協会 : 日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人日本クレジット協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
三菱UFJ信託銀行（退職金運用編）：商号等/三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第33号 加入している協会の名称：日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 一般社団法人日本STO協会 宅地建物取引業：届出第6号
ソニー銀行（定期預金）：商号等/ソニー銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第578号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 金融先物取引業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
SBJ銀行（定期預金）：商号等/株式会社SBJ銀行 全国銀行協会加盟 預金保険機構対象機関 登録金融機関：関東財務局長(登金)第664号 加入協会：一般社団法人 日本投資顧問業協会
GMOあおぞらネット銀行（定期預金）：商号等/GMOあおぞらネット銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第665号 一般社団法人 金融先物取引業協会加入
auじぶん銀行（定期預金）：商号等/auじぶん銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第652号 加入協会 日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会
あおぞら銀行（定期預金）：商号等/あおぞら証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第1764号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
岡安商事株式会社（純金積立など）：商号等/岡安商事株式会社 経済産業省20161108商第10号農林水産省指令28食産第3988号近畿財務局長（金商）第304号
SMBC日興証券（株式など）：商号等/株式会社SMBC信託銀行 登録金融機関： 関東財務局長（登金）第653号 加入協会： 日本証券業協会、一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
KOYO証券（投資信託・純金積立など）：商号等/ＫＯＹＯ証券株式会社 関東財務局長(金商)第1588号 日本証券業協会
DMM.com証券（米国株取引など）：商号等/株式会社DMM.com証券 第一種金融商品取引業者／第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第1629号 商品先物取引業者加入協会等日本証券業協会 日本投資者保護基金 一般社団法人金融先物取引業協会 日本商品先物取引協会 一般社団法人第ニ種金融商品取引業協会
大和証券投資信託委託（リート）：商号等/大和証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第108号 加入協会： 日本証券業協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人第二種金融商品取引業協会
楽天証券（投資信託）：商号等：楽天証券株式会社／金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第195号、商品先物取引業者 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、日本商品先物取引協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
セゾン投信（投資信託）：商号等/セゾン投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第349号 加入協会 一般社団法人投資信託協会
さわかみ投信（投資信託）：商号等/さわかみ投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第328号 加入協会 一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
ひふみ投信（投資信託）：レオス・キャピタルワークス株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第1151号 一般社団法人投資信託協会会員 一般社団法人日本投資顧問業協会会員
アセットマネジメントOne（投資信託）：商号等/アセットマネジメントOne株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第324号 商品投資顧問業者 農経 (1) 第24号 加入協会：一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
ゼック（太陽光発電投資）：商号等/株式会社ゼック 登録番号 関東財務局長（金商）第1795号 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 加入
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