不動産投資での所得税節税効果とは

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不動産投資を行う際に、借入額の返済や経費の計上で税金を節約する事ができます。不動産投資を行うと、単純に所得が増えて税金も高くなるように思いますが、そこに別のコンテンツでも述べた管理費などの必要経費が出てくると、所得額が低くなり結果、節税になることになります。ここでは、所得税がどのくらいかかるのか、どのくらいの経費で節税になるのかを解説していきます。

所得税はどのくらいかかるのか?

他に得ている所得にもよりますが、所得が多い人ほど税の負担が重くなる「累進税率」が用いられています。

不動産所得は「総合課税」

不動産賃貸によって得た所得は「不動産所得」として、課税の対象になります。サラリーマンの場合は、他の所得(給与所得)と合わせて課税される「総合課税」となります。株式を売ったような場合は、売買益の10%(平成26年からは20%)というように他の所得に関係なく一律に決まります(分離課税)。しかし、不動産所得の場合、他の所得と合算した「総所得金額」に対して税額が計算されます。

なお、所得とは収入金額だけのことではありません。収入金額から必要経費を差し引いたのが所得です。不動産所得の場合、必要経費が家賃収入より多いこと、すなわち所得がマイナスということもありえます。例えば、給与所得が400万円で、不動産所得がマイナス100万円であれば、合算した300万円に対して税金が課せられるわけです。この場合、給与所得だけの人と比べると所得税が安くなり、節税したことになります。

税率は所得金額によって異なる所得税額の計算方法

所得税は累進課税であり、所得が高くなるほど税率も高くなる仕組みになっています。したがって、所得税率も所得金額によって変わってきます。

例えば、年収800万円のサラリーマンが不動産投資をしたケースを考えてみましょう。家賃収入は600万円、管理費や借入金の返済、支払利息などの必要経費が500万円あるとします。
まず給与収入が800万円あるわけですが、これについても必要経費が認められます。ただ、サラリーマンの必要経費は算定が困難なので給与所得控除という形で一義的に決まっています。収入800万円の場合は、
800万円×10%+120万円=200万円
が必要経費です。必要経費(給与所得控除)を差し引いた給与所得は600万円です。
次に不動産所得は、
600万円-500万円=100万円
ですので、合算した総所得金額は700万円となります。
ここから、基礎控除や社会保険料控除、配偶者控除などを差し引きます。これら所得控除が200万円とすると、課税される所得金額は
700万円-200万円=500万円
となります。
この500万円に税率を適用すると、
500万円×30%-42万7,500円=107万2,500円
です。
もし不動産投資を行わなかった場合、年収800万円に対する課税所得金額は400万円なので、
4,00万円×30%-42万7,500円=77万2,500円
が所得税額になります。加わった不動産所得100万円に対し税額が30万円増えたので、30%が課税されることになります。

※参照:「国税庁」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm

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