老後の資産形成に向けた不動産投資
このページでは、老後のための資産形成を不動産投資で成功させるポイントや注意点について分かりやすくまとめています。
資産形成と年金対策になる不動産投資
年金制度だけでは老後資金をまかないきれない？
老後の生活を支える資金として、年金制度が広く知られていますが、現実的に年金制度だけで十分な老後資金を獲得できるとは限りません。
年金には国民年金や厚生年金といった種類が用意されており、それぞれの人の属性によって加入できる年金制度やもらえる年金額は異なります。
しかし、受給できる年金額は現役世代の頃の収入よりも大きく減ることが一般的であり、特に国民年金受給者であれば年金だけで生活費をまかなうことはかなり難しくなります。
年金の平均受給額はどれくらい？
厚生労働省年金局が発表している「令和元年度厚生年金保険・国民年金事業の概況（令和2年12月）」を見ると、老齢年金として国民が受給した金額（令和元年度）は受給者全体の平均で「約14.6万円」となり、同年度の国民の平均年収「31.5万円」の半分にも届きません。なお、これは全体の平均であり、国民年金（老齢基礎年金）だけを見るとその金額はさらに低下します。
つまり、あくまでも平均的として見れば、老後は現役時代から収入がおよそ半分以下になってしまうと考えるべきかも知れません。
※参照：[PDF]厚生労働省年金局「令和元年度厚生年金保険・国民年金事業の概況（令和2年12月）」https://www.mhlw.go.jp/content/000706195.pdf
年金の受給額は将来的に下がる可能性もある？
上記の年金受給額は令和元年度の平均であり、将来的に受給額が下がる可能性も考えられます。また、受給額が変わらなかったとしても、受給年齢が引き上げられれば定年後から受給開始年齢までの期間について無収入になってしまうことも無視できません。
不動産投資は老後資金の形成にマッチする
毎月の家賃収入によってコストをまかないながら利益を獲得する不動産投資は、キャッシュフローのシミュレーションを行いやすく、適切なリスク管理や物件の保守管理を行うことで投資の安全性も高められます。
また、ローンを完済後は家賃収入による収益性が向上し、さらに不動産そのものが現物資産として価値を有するため、必要に応じて売却し現金化させられることもポイントです。
そのため、老後資金の形成方法として不動産投資は比較的有効な資産運用といえるでしょう。
老後に向けて不動産投資を成功させる方法
出口戦略を事前に検討する
出口戦略は投資の終わり方であり、どのような条件で投資を中断して事業を終えるか考えておくことを意味します。
どのような資産運用でも必ずリスクがあり、常に成功するとは限りません。しかし、出口戦略を正しく構築しておくことで、失敗による被害を最小化して次の事業展開を目指して行くこともできます。
出口戦略は不動産投資のリスク管理において最重要ポイントの1つです。
自分で納得できるよう情報を分析する
投資会社や専門家は全国に存在しますが、資産運用の基本は常に自己責任です。そのため、様々な情報を収集して自分なりに考え、自分自身で納得できる選択をしなければなりません。
とはいえ、投資の経験が不足していると適切に判断することも難しいため、積極的な情報収集やセミナー参加などによって勉強することが大切です。
不動産投資のリスクと注意点
老後のための不動産投資では、投資のリスクを事前に把握した上で、しっかりとリスク管理を続けていくことが肝心です。
空室リスク
どれほど事前シミュレーションを行っても、想定外の空室が続けば収入源が絶たれてしまいキャッシュフローが悪化します。
一方、不動産を所有する限り固定資産税などのランニングコストが発生します。
金利変動
ローンを変動金利で申し込んだ場合、金利が上昇すると返済額が増額されるため事前プラン通りの収入が得られないかも知れません。反面、固定金利では将来的に家賃額が減少した際、相対的に負担が増大します。
物件・設備の不具合と修繕
経年劣化や災害などによって、不動産や設備が損壊したり不具合が生じたりした場合、修繕コストがかかります。
経年劣化については事前に修繕積立金を用意しておきますが、想定以上の劣化が進んでいると予想よりも高額な修繕コストがかかるリスクもあるでしょう。
家賃下落リスク
築年数が増えたり設備の老朽化が進んだりすれば、当然ながら不動産価値が下がるため家賃の設定額も下げなければなりません。
また、周辺環境の変化によって地域の賃貸ニーズが変わることもあります。
事業性の高い投資商品を扱うおすすめの3社
当サイトでは、事業として運用のしがいがある不動産投資に注目。
中でも、"楽しく"、"手間をかけずに"、"利回りが期待できる"トレンド投資商品として民泊やレンタルスペース投資が可能な転貸物件を扱う会社をピックアップしています（2021年3月31日Google検索による）。
ゆうちょ銀行（定期預金・国債）：商号等/株式会社ゆうちょ銀行 登録金融機関 関東財務局長（登金）第611号 加入協会/日本証券業協会
明治安田生命（保険・個人年金）：商号等/明治安田生命保険相互会社
SBI証券（投資信託）：商号等/株式会社SBI証券 金融商品取引業者 登録番号/関東財務局長（金商）第44号 加入協会/日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
マリオンボンド（不動産投資信託）：商号等/株式会社マリオン 第二種金融商品取引業者登録/（関東財務局長（金商）第1502号）
アセットシェアリング（不動産投資信託）：商号等/株式会社インテリックス 所属団体 一般社団法人 リノベーション協議会 公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会 一般社団法人 不動産流通経営協会 一般社団法人 全国住宅産業協会 一般社団法人 不動産証券化協会
ニッセイアセットマネジメント（リート・債券など）：商号等/ニッセイアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第369号 加入協会：一般社団法人投資信託協会／一般社団法人日本投資顧問業協会
田中貴金属工業（純金積立）：商号等/田中貴金属工業株式会社
シノケンハーモニー（不動産投資)：商号等/株式会社シノケンアセットマネジメント 投資運用業登録 関東財務局長(金商)第 3167 号
SBIソーシャルレンディング（ソーシャルトレーディング）：商号等/SBIソーシャルレンディング株式会社 第二種金融商品取引業 ： 関東財務局長（金商）第2663号 金融商品取引業協会 ： 一般社団法人第二種金融商品取引業協会 貸金業登録番号 ： 東京都知事（4）第31360号 日本貸金業協会 会員 ： 第005783号
三菱地所投資顧問（リート）：商号等/三菱地所投資顧問株式会社 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1086号 一般社団法人 投資信託協会（JITA） 一般社団法人 日本投資顧問業協会（JIAA） 一般社団法人 不動産証券化協会（ARES） 一般社団法人 不動産流通経営協会（FRK） 一般社団法人 日本ショッピングセンター協会 一般社団法人 日本内部監査協会 公益社団法人 日本監査役協会
野村不動産投資顧問（リート）：商号等/野村不動産投資顧問株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第374号 第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、投資運用業 加入協会 一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人投資信託協会
ジャパン リート アドバイザーズ（リート）：商号等/ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 金融商品取引業者登録 登録番号：関東財務局長（金商）第336号 一般社団法人投資信託協会 一般社団法人不動産証券化協会
大和ハウス アセットマネジメント（リート）：商号等/大和ハウス・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者登録番号 関東財務局長（金商）第409号
福岡リアルティ（リート）：商号等/株式会社福岡リアルティ 金融商品取引業（投資運用業）に係るみなし登録 2007年9月30日 登録番号:福岡財務支局長（金商）第10号 一般社団法人投資信託協会会員 一般社団法人不動産証券化協会会員
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント（リート）：商号等/ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者登録 登録番号 関東財務局長（金商）第335号 一般社団法人 投資信託協会 一般社団法人 不動産証券化協会
ケネディクス不動産投資顧問（リート）：商号等/ケネディクス不動産投資顧問株式会社 登録番号：関東財務局長（金商） 第2591号 一般社団法人 投資信託協会
ザイマックス（リート）：商号等/株式会社ザイマックス不動産投資顧問 金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1907号（投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）
トーセイ アセット アドバイザーズ（リート）：商号等/トーセイ·アセット·アドバイザーズ株式会社 投資運用業、投資助言·代理業、第二種金融商品取引業 (関東財務局長(金商)第363号) 一般社団法人 日本投資顧問業協会 一般社団法人 投資信託協会 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 一般社団法人 不動産証券化協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
大和リアルエステートアセットマネジメント（リート）：商号等/大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 金融商品取引業者登録 関東財務局長（金商）第355号 一般社団法人 投資信託協会会員 一般社団法人 日本投資顧問業協会会員 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
みずほ銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社みずほ銀行 登録金融機関 関東財務局長（登金） 第6号加入協会：日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会一般社団法人第二種金融商品取引業協会
三井住友銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社三井住友銀行（登録金融機関） 登録番号 関東財務局長（登金）第 54 号 加入協会 日本証券業協会
りそな銀行（退職金運用編）：商号等/株式会社りそな銀行 金融機関コード : 0010 登録金融機関 : 近畿財務局長(登金)第3号 加入協会 : 日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人日本クレジット協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
三菱UFJ信託銀行（退職金運用編）：商号等/三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第33号 加入している協会の名称：日本証券業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 一般社団法人日本STO協会 宅地建物取引業：届出第6号
ソニー銀行（定期預金）：商号等/ソニー銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第578号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 金融先物取引業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
SBJ銀行（定期預金）：商号等/株式会社SBJ銀行 全国銀行協会加盟 預金保険機構対象機関 登録金融機関：関東財務局長(登金)第664号 加入協会：一般社団法人 日本投資顧問業協会
GMOあおぞらネット銀行（定期預金）：商号等/GMOあおぞらネット銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第665号 一般社団法人 金融先物取引業協会加入
auじぶん銀行（定期預金）：商号等/auじぶん銀行株式会社 登録金融機関 関東財務局長（登金）第652号 加入協会 日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会
あおぞら銀行（定期預金）：商号等/あおぞら証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第1764号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
岡安商事株式会社（純金積立など）：商号等/岡安商事株式会社 経済産業省20161108商第10号農林水産省指令28食産第3988号近畿財務局長（金商）第304号
SMBC日興証券（株式など）：商号等/株式会社SMBC信託銀行 登録金融機関： 関東財務局長（登金）第653号 加入協会： 日本証券業協会、一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
KOYO証券（投資信託・純金積立など）：商号等/ＫＯＹＯ証券株式会社 関東財務局長(金商)第1588号 日本証券業協会
DMM.com証券（米国株取引など）：商号等/株式会社DMM.com証券 第一種金融商品取引業者／第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第1629号 商品先物取引業者加入協会等日本証券業協会 日本投資者保護基金 一般社団法人金融先物取引業協会 日本商品先物取引協会 一般社団法人第ニ種金融商品取引業協会
大和証券投資信託委託（リート）：商号等/大和証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第108号 加入協会： 日本証券業協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人第二種金融商品取引業協会
楽天証券（投資信託）：商号等：楽天証券株式会社／金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第195号、商品先物取引業者 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会、日本商品先物取引協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
セゾン投信（投資信託）：商号等/セゾン投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第349号 加入協会 一般社団法人投資信託協会
さわかみ投信（投資信託）：商号等/さわかみ投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第328号 加入協会 一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
ひふみ投信（投資信託）：レオス・キャピタルワークス株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第1151号 一般社団法人投資信託協会会員 一般社団法人日本投資顧問業協会会員
アセットマネジメントOne（投資信託）：商号等/アセットマネジメントOne株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第324号 商品投資顧問業者 農経 (1) 第24号 加入協会：一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会
ゼック（太陽光発電投資）：商号等/株式会社ゼック 登録番号 関東財務局長（金商）第1795号 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 加入
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